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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

第三節(jié)　酬金制、包干制與物業(yè)服務費的測算編制

一、酬金制與包干制

物業(yè)服務費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關(guān)場地進行維修養(yǎng)護管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)服務費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

(一)物業(yè)服務費用酬金制

物業(yè)服務費用酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。

物業(yè)服務費用酬金應以預收的物業(yè)服務資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)和計提比例通過物業(yè)服務合同約定。在物業(yè)管理服務過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但應經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費用在物業(yè)管理項目機構(gòu)列支的其他經(jīng)營收入等。

酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不相符的情況，保護了業(yè)主合法權(quán)益；對物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預收的物業(yè)服務資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風險。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

(二)物業(yè)服務費用包干制

物業(yè)服務費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，2012年物業(yè)管理師考試報名時間盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同時應明確服務費額度和服務內(nèi)容、服務質(zhì)量標準，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔的，企業(yè)的經(jīng)濟效益與其管理服務、成本控制、經(jīng)營運作能力緊密相關(guān)。

在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負盈虧、風險自擔、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務進行監(jiān)督，對物業(yè)管理工作提出改進建議。物業(yè)管理企業(yè)應本著誠信公平原則，主動接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務質(zhì)量并不斷改進。

以包干制方式約定的物業(yè)服務費用，對業(yè)主而言物業(yè)服務費是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)管理項目運作情況而發(fā)生變化；對物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項目管理服務的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現(xiàn)服務質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展。

(三)酬金制和包干制的財務特征

1．會計主體

在酬金制下，物業(yè)管理項目是獨立的會計主體，各物業(yè)管理項目應獨立建賬、獨立核算。在包干制下，物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

2．收入

采取酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入就是該項目的物業(yè)服務費。

3．成本費用

(1)物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。

(2)人工成本占總成本的比例較高。

(3)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預測性較強。

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