《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節(jié) 車輛停放管理服務(wù)

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通管理與車輛停放服務(wù)是物業(yè)公共秩序管理的一項(xiàng)基本內(nèi)容，也是體現(xiàn)管理服務(wù)水平的重要環(huán)節(jié)。

一、車輛管理的方法與要求

(一)建立健全車輛管理隊(duì)伍

為做好管理區(qū)域內(nèi)車輛管理，提供安全有序的車輛停放管理服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)車輛管理實(shí)際情況做好人員安排，包括小區(qū)車輛交通的疏導(dǎo)及管理人員、停車場(chǎng)維護(hù)人員和車輛收費(fèi)管理人員等。

(二)車輛出入管理

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入及停放的車輛，宜采用出入卡證管理?？ㄗC根據(jù)停車場(chǎng)的性質(zhì)采用不同的方式。一般對(duì)居住在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主(或物業(yè)使用人)，其車輛多以辦理年卡或月卡的方式管理，出入時(shí)只需出示年卡或月卡即可。外來車輛或暫時(shí)停放的車輛采用發(fā)臨時(shí)卡的方式進(jìn)行管理，即每次進(jìn)入時(shí)發(fā)給一張臨時(shí)卡，上面記錄進(jìn)入的時(shí)間、道口、車牌號(hào)、值班人等，此卡在車輛出去時(shí)收回。是否收費(fèi)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、物業(yè)類型、停車場(chǎng)性質(zhì)和物業(yè)服務(wù)約定作相應(yīng)處理。

(三)車輛停放管理

車輛進(jìn)入管理區(qū)域后，管理人員應(yīng)引導(dǎo)車輛停放。有固定車位而任意停放，或不按規(guī)定任意停放，或在消防通道停車等現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，管理人員應(yīng)及時(shí)勸阻。同時(shí)，車輛進(jìn)入停放時(shí)，管理人員應(yīng)及時(shí)檢查車輛，觀察車輛是否有損壞，車窗是否已關(guān)閉，是否有貴重物品遺留車內(nèi)等，必要時(shí)做好記錄并通知車主，避免出現(xiàn)法律糾紛。

二、車輛管理注意事項(xiàng)

(1)車輛管理的交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明顯，避免發(fā)生法律糾紛。

完善的交通標(biāo)識(shí)及提示既可以確保管理區(qū)域車輛交通的有序，又可以減少安全事故的發(fā)生。而車輛停放票據(jù)、卡、證及收費(fèi)牌上的相關(guān)免責(zé)提示等則可以提醒車主做好相應(yīng)的安全防范措施，減少安全事件的發(fā)生，并且避免發(fā)生安全事件時(shí)引發(fā)法律糾紛。

(2)車主首次申請(qǐng)辦理停車年卡或月卡應(yīng)提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證原件與復(fù)印件，并簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系。協(xié)議上應(yīng)對(duì)車輛是有償還是無(wú)償停放、是保管關(guān)系還是僅僅車位租用關(guān)系、停放過程中的安全責(zé)任等法律責(zé)任問題予以明確，避免在車輛出現(xiàn)刮損或丟失時(shí)引起法律糾紛。

(3)車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

部分車主為了方便，經(jīng)常會(huì)將車輛停放于消防通道，或部分物業(yè)公司為了提高車輛停放收入，擅自將部分消防通道劃為停車位，這樣往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防疏散及搶救。因此，車輛停放管理應(yīng)特別注意對(duì)消防疏散通道的管理，確保車輛停放符合消防管理的要求，絕對(duì)不能堵塞消防通道。

【案例】 某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，其在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員。在案件發(fā)生時(shí)，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。

【法院判決】 一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)公司雖在合同中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù)，但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，其要求被告物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元，于法無(wú)悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：

(1)原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請(qǐng)求不予支持。

(2)被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。

一審判決后，李某不服提出上訴，堅(jiān)持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定。故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身?yè)p害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。

【案例分析】 本案焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“ 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”物業(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任;相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯(cuò)，則應(yīng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。

本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共場(chǎng)所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主存在管理上的過錯(cuò)，就可不承擔(dān)民事責(zé)任。

復(fù)習(xí)思考題

1.公共安全防范管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容?

2.簡(jiǎn)述物業(yè)管理安全防范工作檢查方法。

3.消防安全檢查的組織方法和形式包括哪些內(nèi)容?

4.動(dòng)火安全管理的內(nèi)容有哪些?

5.簡(jiǎn)述車輛管理的方法與要求。

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