《物業(yè)管理實務》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節(jié) 車輛停放管理服務

物業(yè)管理區(qū)域內交通管理與車輛停放服務是物業(yè)公共秩序管理的一項基本內容，也是體現(xiàn)管理服務水平的重要環(huán)節(jié)。

一、車輛管理的方法與要求

(一)建立健全車輛管理隊伍

為做好管理區(qū)域內車輛管理，提供安全有序的車輛停放管理服務，物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)小區(qū)車輛管理實際情況做好人員安排，包括小區(qū)車輛交通的疏導及管理人員、停車場維護人員和車輛收費管理人員等。

(二)車輛出入管理

對物業(yè)管理區(qū)域內出入及停放的車輛，宜采用出入卡證管理?？ㄗC根據(jù)停車場的性質采用不同的方式。一般對居住在物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主(或物業(yè)使用人)，其車輛多以辦理年卡或月卡的方式管理，出入時只需出示年卡或月卡即可。外來車輛或暫時停放的車輛采用發(fā)臨時卡的方式進行管理，即每次進入時發(fā)給一張臨時卡，上面記錄進入的時間、道口、車牌號、值班人等，此卡在車輛出去時收回。是否收費，應根據(jù)相關法規(guī)、物業(yè)類型、停車場性質和物業(yè)服務約定作相應處理。

(三)車輛停放管理

車輛進入管理區(qū)域后，管理人員應引導車輛停放。有固定車位而任意停放，或不按規(guī)定任意停放，或在消防通道停車等現(xiàn)象出現(xiàn)時，管理人員應及時勸阻。同時，車輛進入停放時，管理人員應及時檢查車輛，觀察車輛是否有損壞，車窗是否已關閉，是否有貴重物品遺留車內等，必要時做好記錄并通知車主，避免出現(xiàn)法律糾紛。

二、車輛管理注意事項

(1)車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯，避免發(fā)生法律糾紛。

完善的交通標識及提示既可以確保管理區(qū)域車輛交通的有序，又可以減少安全事故的發(fā)生。而車輛停放票據(jù)、卡、證及收費牌上的相關免責提示等則可以提醒車主做好相應的安全防范措施，減少安全事件的發(fā)生，并且避免發(fā)生安全事件時引發(fā)法律糾紛。

(2)車主首次申請辦理停車年卡或月卡應提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證原件與復印件，并簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務關系。協(xié)議上應對車輛是有償還是無償停放、是保管關系還是僅僅車位租用關系、停放過程中的安全責任等法律責任問題予以明確，避免在車輛出現(xiàn)刮損或丟失時引起法律糾紛。

(3)車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

部分車主為了方便，經常會將車輛停放于消防通道，或部分物業(yè)公司為了提高車輛停放收入，擅自將部分消防通道劃為停車位，這樣往往會導致消防通道的堵塞，嚴重影響消防疏散及搶救。因此，車輛停放管理應特別注意對消防疏散通道的管理，確保車輛停放符合消防管理的要求，絕對不能堵塞消防通道。

【案例】 某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責，安防人員不合格導致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安服務的范圍是指為維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其在進行物業(yè)管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時安防人員。在案件發(fā)生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償人民幣3000元。

【法院判決】 一審法院經審理認為：原告與被告訂立的物業(yè)服務合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務，但治安管理是一項社會責任，物業(yè)公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)公司確已在小區(qū)設置了門崗及安全防范人員并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責所致的證據(jù)，其要求被告物業(yè)管理公司承擔侵權的賠償責任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許。故做如下判決：

(1)原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。

(2)被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內補償原告人民幣3000元。

一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經審理認為，本案雙方在物業(yè)服務合同中沒有關于人身、財產損害賠償?shù)奶貏e約定。故某物業(yè)管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。

【案例分析】 本案焦點是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務合同約定的保安防范服務義務，這是物業(yè)管理公司是否承擔法律責任的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“ 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”物業(yè)管理安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，關鍵是物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應當承擔責任;相反，如果根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯，則應承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業(yè)管理保安的義務不能等同于保鏢的義務，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內所有財產和人身的安全。安全防范的義務重在履行過程，只要履行了安全防范義務，但仍無法阻止損害結果發(fā)生的，提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。

本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內遭受不法侵害，但并不能因此認定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共場所內人身和財產的安全，也不可能接受這種義務。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主存在管理上的過錯，就可不承擔民事責任。

復習思考題

1.公共安全防范管理服務包括哪些內容?

2.簡述物業(yè)管理安全防范工作檢查方法。

3.消防安全檢查的組織方法和形式包括哪些內容?

4.動火安全管理的內容有哪些?

5.簡述車輛管理的方法與要求。

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（責任編輯：中大編輯）

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