為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

★★土地使用權(quán)的處理原則 房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當符合的條件：1.按照出讓合同約定己經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書（錢合證）；2.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件（預售）；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋己經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書（現(xiàn)售）。

《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移，要求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者己經(jīng)使用年限后的剩余年限。同時，對受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，應當取得人民政府的批準，或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策，由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地使用權(quán)出讓金，轉(zhuǎn)讓收益中的土地收前益上繳國家或者作其他處理。

2．可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目；私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；按照國務住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權(quán)出讓金的，應當扣除己經(jīng)繳納的土地收益。

★★房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓全同；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；（3）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理；（4）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；（6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

★禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定：

1．達不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；2。司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)力受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)；3。依法收回土地使用權(quán)的；4。共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5。權(quán)屬有爭議的；6。未依法登記領取權(quán)屬證書的；7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

★★★商品房預售：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設中的商品房預先出售給商品房預購人，由商品預購人支付購房定金或房價款的行為。目前商品房預售仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。

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