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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

三、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理

發(fā)生物業(yè)工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規(guī)范造成的設計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質量不合格；建設單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災害等其他原因。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。

(一)收集整理存在問題

(1)收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》；

(2)對《物業(yè)查驗記錄表》內容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；

(3)將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續(xù)。

(二)處理方法

工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。

從發(fā)生原因和處理責任看，工程質量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質量問題。若質量問題在保修期內發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設部《建筑工程質量保修辦法》規(guī)定，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由于規(guī)劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。

(三)跟蹤驗證

為使物業(yè)工程質量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。

物業(yè)管理企業(yè)應安排專業(yè)技術人員分別負責不同專業(yè)的工程質量問題，在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤，2012年注冊物業(yè)管理師報名時間對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程項目則應繼續(xù)督促建設單位處理。

第二節(jié)　物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗

物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗，二者進行承接查驗的內容和重點都有一定區(qū)別。

一、準備工作

(一)符合承接查驗條件

在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：

(1)物業(yè)的產權單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同；

(2)物業(yè)的產權單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同。

(二)成立物業(yè)承接查驗小組

在簽訂了物業(yè)管理服務合同之后，新的物業(yè)管理企業(yè)即應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗方案。

查驗小組成員要求具有較強的工作經驗和業(yè)務能力，專業(yè)性強。小組成員人數(shù)可根據接管物業(yè)的規(guī)模而定。

(三)準備資料和工具

物業(yè)的承接查驗驗收小組應提前與業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)接觸，洽談移交的有關事項，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應準備的各類表格、工具和物品等。

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