《物業(yè)管理實務(wù)》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》講義，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

收益性物業(yè)管理的組成部分

收益性物業(yè)管理的重點是環(huán)境，即承租人對其所使用的物業(yè)環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。其管理活動是由相互聯(lián)系和相互影響的以下幾部分組成：

1、物業(yè)發(fā)展目標(biāo)----即物業(yè)的市場定位。

2、物業(yè)管理的目標(biāo)----利潤、信譽、發(fā)展、服務(wù)等。

3、承租人管理----為承租人提供滿意的服務(wù)。

4、租務(wù)市場管理----吸引和發(fā)展可能的承租人。

5、租賃期間的管理----對承租人履約情況的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、租金的調(diào)整、續(xù)約談判、租賃終止手續(xù)的辦理、管理費收取等。

6、人事管理----物業(yè)管理企業(yè)工作人員的選聘，上崗培訓(xùn)，職業(yè)道德教育等。

7、建筑物管理----建筑物的維修養(yǎng)護、定期的檢查、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護與管理等。

8、財務(wù)管理----編制預(yù)算、出來納稅、保險事宜、財務(wù)檔案管理等。

9、物業(yè)經(jīng)營狀況評估。包括：

(1)預(yù)期的租金與實際租金水平的比較;

(2)預(yù)計和實際的物業(yè)資本價值的增長;

(3)物業(yè)的競爭能力以及與競爭對手的比較;

(4)資本回報率。即年凈收益與物業(yè)資本價值的比率。

(5)凈收益。即毛收益減去經(jīng)營成本。

(6)空置水平;

(7)物業(yè)服務(wù)收費水平;

(8)租金拖欠和壞賬情況;

(9)財務(wù)內(nèi)部收益率;

(10)物業(yè)在企業(yè)資產(chǎn)中的位置。

收益性物業(yè)管理的具體內(nèi)容

針對不同用途的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容可以分寫字樓的管理、商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)管理、酒店管理、會所管理等更加專業(yè)化的領(lǐng)域，并根據(jù)各類物業(yè)的特點、委托人的要求等確定物業(yè)管理的側(cè)重點。但無論哪一類商業(yè)物業(yè)的管理，基本上都包括以下幾方面的內(nèi)容。

(一)制定管理計劃

在接管一宗物業(yè)后，首先要制定一份管理計劃并獲委托方認可。管理計劃是對將進行的管理行為在經(jīng)濟上和行動策略上的行動綱領(lǐng)。為制定管理計劃，一般應(yīng)遵循以下的工作步驟：

1、進行調(diào)查研究。

(1)市場分析。它包括對本地區(qū)市場和周邊地區(qū)市場的分析。本地區(qū)市場分析主要是當(dāng)?shù)氐娜丝跇?gòu)成、經(jīng)濟狀況和發(fā)展趨勢、消費水平、交通設(shè)施狀況、同類型物業(yè)的租售情況。為了確立一處物業(yè)可實現(xiàn)的最佳效益，物業(yè)管理者必須關(guān)注和分析其周邊地區(qū)的經(jīng)濟氣氛。所謂周邊地區(qū)，通常沒有固定的范圍，主要指某一類商業(yè)圈，即商業(yè)物業(yè)吸引顧客的地理區(qū)域，它是以物業(yè)為中心向四周擴展構(gòu)成一定的輻射范圍，形成商業(yè)圈。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈，其中核心商業(yè)圈占該類商業(yè)物業(yè)顧客的一半以上。商業(yè)圈的規(guī)模受各種因素的影響，除商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、競爭者的位置等經(jīng)濟因素外，物業(yè)管理者還要特別注意商業(yè)圈內(nèi)的地理特征，如公園、休閑地帶、公路、鐵路和河流等，因為這些地物可以實質(zhì)性地限制這些地區(qū)未來的發(fā)展。

(2)交通與公用設(shè)施情況。它包括公共交通和停車場的狀況，對商業(yè)物業(yè)都是相當(dāng)重要的。商業(yè)物業(yè)中的員工和顧客，很多都依靠公共交通工具來上班或消費，但停車場的車位數(shù)量對吸引一些消費量較大的顧客也不可忽視。

(3)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。商業(yè)圈中的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)，區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展迅速，必然會導(dǎo)致服務(wù)業(yè)的比重逐漸升高;抵押貸款利率與經(jīng)濟活動的活躍程度成反比，利率提高則經(jīng)濟增長速度放緩，并影響商業(yè)物業(yè)的建設(shè)融資;一個由不同產(chǎn)業(yè)有機組合的周邊環(huán)境比由單一產(chǎn)業(yè)支撐的周邊環(huán)境要理想得多，當(dāng)依賴的唯一產(chǎn)業(yè)倒閉或遷移后，后者的經(jīng)濟可能因此而崩潰。

(4)供求狀況。為了確定某一特定種類的商業(yè)物業(yè)的出租率上升或下降及其變化速度，應(yīng)該尋找可比性強的類似物業(yè)加以比較，即對位于鄰近地區(qū)的類似房產(chǎn)就其建筑類型、年代、大小、位置、特征和租金狀況以及出租率的變化等方面加以分析，并將租戶與有效租用房屋綜合起來考慮，通過對潛在租戶的數(shù)量、租戶的實力與意愿、租戶的經(jīng)濟來源等方面進行考察，預(yù)測未來出租率的變化。較高的出租率意味著該類房源的短缺，租價就可能上漲。如果招租的牌子隨處可見，出租率就不會很高。

2、業(yè)主目標(biāo)分析。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計劃的基礎(chǔ)，管理者如沒有弄清并分析物業(yè)所有者對委托管理物業(yè)的具體目標(biāo)，是很難制定出有針對性的物業(yè)管理計劃。

通常物業(yè)所有者可以分成兩類：一類是投資房產(chǎn)用于獲利，如房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托投資公司;而另一類是為了本身的利益，保護物業(yè)的價值，如政府部門的物業(yè)、大公司總部的寫字樓。所以，物業(yè)管理者要與物業(yè)所有者進行充分的磋商，在管理目標(biāo)方面達成共識，并且要明確物業(yè)所有者授予管理者的權(quán)力范圍。有些物業(yè)所有者只對重大決策問題發(fā)表意見，而有些業(yè)主可能希望對有關(guān)細節(jié)亦予過問。這些問題明確后，物業(yè)管理者就可以根據(jù)調(diào)查分析的結(jié)果和物業(yè)所有者的要求，確定物業(yè)管理的目標(biāo)。

3、物業(yè)資質(zhì)分析。市場分析的目的在于確定待租物業(yè)的最佳價格，對物業(yè)的資質(zhì)分析則可使物業(yè)管理者對所管物業(yè)的質(zhì)量和條件取得全面的了解，確立該物業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌錾贤愇飿I(yè)中的地位。為此，物業(yè)管理者必須對物業(yè)進行詳細的考察，利用可比物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)與該物業(yè)的相應(yīng)部分進行比較。

對建筑物內(nèi)部的考察，首先應(yīng)注意可供租用的房源數(shù)量和單元面積。最適合的出租不僅依賴于戶型的設(shè)計，而且在于設(shè)施的質(zhì)量，無論哪一類商業(yè)物業(yè)，室內(nèi)的給排水、通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)、電梯、高低壓配電房、管線，甚至小五金配件等方面都不能忽視。要注意設(shè)備設(shè)施的工作狀況和新舊程度，陳舊的地毯和不潔的墻壁是不可能留住租戶的，物業(yè)管理者要考慮所有必需設(shè)備的添置、更換、維修或油漆，使建筑物保持一定的特點、獨特的設(shè)施，同當(dāng)?shù)厥袌鐾愇飿I(yè)進行競爭。

對建筑物的外部和內(nèi)部及其設(shè)施的細致考察為物業(yè)管理者確定下年度對物業(yè)的維護與經(jīng)營所需費用提供了依據(jù)。另外，還必須認真檢查門窗、屋檐及屋頂裝飾物、陽臺、車庫、草坪、餐廳、球場和安全通道、消防設(shè)施等方面的缺陷，確定哪些是必須立即加以維修的項目。對建筑物內(nèi)部，如門廳、走廊、地下室和其他公共區(qū)域同樣不可忽視，通過這些檢查，可以估計出對房屋及設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)所需的費用。

4、形成租金方案和出租策略。出租實際上是出售一定期限的物業(yè)使用權(quán)，只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下，租約才會繼續(xù)下去。從這種意義上講，為物業(yè)的出租和提高出租率而進行的努力是永無休止的。

從理論上說，租金的確定要以物業(yè)出租的經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的供求關(guān)系。

從總體上說，物業(yè)租金收益必須能抵償投資成本，并能為投資者帶來一個合理的投資回報，否則就不會有人來進行建設(shè)投資。物業(yè)管理者還必須了解市場，過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益受損。過高的租金令租客望而卻步，而過低的租金，雖然可能使出租率達到100%，但可獲得的總租金收人并不理想。

對于大型物業(yè)管理企業(yè)來說，一般都較容易確定租金水平和出租方案，因為他們往往擁有大量類似物業(yè)出租的租金數(shù)據(jù)，使得物業(yè)管理人員很容易確定物業(yè)合適的租金水平。當(dāng)然，為了準(zhǔn)確地判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的市場租金水平。

當(dāng)然，影響租金的因素還有很多，但主要還是上述幾點。租金方案還會受出租策略的影響，如在寫字樓方面，租期長短和承租面積的大小，承租人的資信狀況，為承租人提供服務(wù)的水平，附屬設(shè)施的收費水平，是否帶家具等。

對出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整和形成初始租金方案一樣困難，如果投資購買的物業(yè)本來就有人租用，這種租金的調(diào)整就更困難，因為先前的業(yè)主確定的租金低于市場租金水平時，調(diào)升租金可能會受到抵制。正是由于制定租金方案和調(diào)整租金水平非常復(fù)雜，才需要物業(yè)管理專業(yè)人員提供有關(guān)的專業(yè)服務(wù)。

5、提出經(jīng)營管理預(yù)算。預(yù)算是經(jīng)營管理計劃的核心，主要包括經(jīng)營預(yù)算、合同期內(nèi)的預(yù)測、投資與回報分析等三部分。

(1)年度經(jīng)營預(yù)算。

①預(yù)期的年度經(jīng)營支出。對未來一年中經(jīng)營管理開支的計算，可通過相類似物業(yè)實際需要發(fā)生費用獲得，包括房地產(chǎn)稅及其他各項經(jīng)營管理稅費、員工工資、水電費用、耗材和日常維護費用、保險和廣告招租費用等。

②允許空置率水平的估計。在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營預(yù)算方案中，還應(yīng)估計物業(yè)的空置率水平，因為在各種各樣因素的影響下，物業(yè)出租率不可能每天都能達到100%，應(yīng)該允許有一定的空置率。空置率水平會影響到預(yù)期收益和費用的計算，因此，允許的空置率的估計應(yīng)合理。

③預(yù)算收益的估計。商業(yè)物業(yè)的預(yù)算收益主要包括預(yù)期的租金收入，管理服務(wù)費的收入和各種經(jīng)營服務(wù)項目如停車費、自動售貨機、洗衣房、客戶服務(wù)等收入，這些增益性服務(wù)收入與租賃收入構(gòu)成了整個年度的總收入。其中租金收入是根據(jù)租金水平和物業(yè)面積以及估計的出租率等計算取得的。

(2)合同期內(nèi)的經(jīng)營預(yù)測。物業(yè)管理者除要做好一年期的經(jīng)營預(yù)算外，還要做好整個合同期(國內(nèi)一般為2～3年)可能發(fā)生的變化情況進行預(yù)測，管理者要仔細考慮每種收入的來源及市場變化對其可能造成的影響。在確定年均收入時，管理者應(yīng)把握當(dāng)前本地租金上漲的速率，考慮潛在的租金漲跌的可能性以及由于對物業(yè)整修所引起的租價提高等因素。

做經(jīng)營期內(nèi)經(jīng)營預(yù)測之前，必須先設(shè)定一些假設(shè)：假如租金的上漲率保持在目前10%的水平，所有的租約都是一年期的，同時假設(shè)客源的損失是穩(wěn)定的，每年宏觀經(jīng)濟增長率限定在一定范圍內(nèi)變動，合同期內(nèi)的營業(yè)支出必須在實際觀察發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上進行現(xiàn)實的估計，應(yīng)在考慮范圍內(nèi)的影響是通貨膨脹率、勞動力價格上漲、稅率和原材料的價格上漲以及保險費增加等。

(3)投資回報分析。經(jīng)營管理計劃中，最后的內(nèi)容是通過改造、裝修項目費用的計算進行投資回報分析。它包括經(jīng)業(yè)主同意的和為保證物業(yè)的市場競爭力或迎合市場需要的項目。這一工作需對施工、材料、人工費等各項費用加以準(zhǔn)確的核算，并分析和計算由于改造所帶來的收入增加和開支節(jié)約。最后，應(yīng)把所得結(jié)果與不作任何改造時的預(yù)期收益進行比較，以確定改造的效益和必要性。通過分析核算，管理者可以向業(yè)主提供詳實的材料，以顯示投資的回收周期以及改建后收入的增益率。

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（責(zé)任編輯：vstara）

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