為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

小議物業(yè)管理理財(cái)經(jīng)營(yíng)

一般認(rèn)為物業(yè)管理不是資金密集型行業(yè)，不需要大量的資金，所以，很少有物業(yè)管理企業(yè)籌資。其實(shí)，這是經(jīng)營(yíng)者的一個(gè)錯(cuò)誤思維。

“借雞下蛋”是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的常用措施，即用別人的錢來(lái)賺錢，而將自有資金投入到更多的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中以獲取更多收益。在具體的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中，自有資金所占比例越低，則投資利潤(rùn)回報(bào)率就越高。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須領(lǐng)會(huì)和學(xué)習(xí)利用籌資進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的方法，及早介入資本經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域。

企業(yè)籌資的渠道最常見的是企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)收入，該內(nèi)容已散見前%中大網(wǎng)校%面各章節(jié)，不再贅述。其他渠道還包括銀行借貸、抵押貸款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等形式。

（1）向金融機(jī)構(gòu)借貸：物業(yè)管理很少負(fù)債經(jīng)營(yíng)，也很少向金融機(jī)構(gòu)借貸。一方面是自身經(jīng)營(yíng)沒(méi)有產(chǎn)生借貸需要，一方面是沒(méi)有形成借貸經(jīng)營(yíng)的思路。隨著資本經(jīng)營(yíng)在物業(yè)管理行業(yè)的成熟發(fā)展，向金融機(jī)構(gòu)貸款將成為重要的籌資渠道。

（2）抵押貸款：用企業(yè)所擁有的可資抵押物做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款，這是企業(yè)籌集長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)資金的重要途徑。

（3）發(fā)行公司、企業(yè)債券、發(fā)行公司、企業(yè)債券：是企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種有效的集資手段。根據(jù)公司法的規(guī)定，股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金，可以發(fā)行公司債券。公司、企業(yè)債券的發(fā)行受到國(guó)家嚴(yán)格控制，物業(yè)管理在一段時(shí)間內(nèi)還不具備發(fā)行企業(yè)債券的條件。但物業(yè)管理企業(yè)可以進(jìn)行研究，并在遵守國(guó)家規(guī)定的前提下選擇適合時(shí)機(jī)和渠道介入。

（4）發(fā)行股票：就物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，一段時(shí)間內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)暫時(shí)不具備上市的條件。但是，股份制物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的高級(jí)企業(yè)形態(tài)，亦是上市融資的必備條件。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)早做準(zhǔn)備，逐漸向股份制形式過(guò)渡，向上市發(fā)行股票靠攏。

（5）其他方式：在上述方式之外，物業(yè)管理企業(yè)也可有效地利用國(guó)際資金貸款。

資金增值經(jīng)營(yíng)

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的資金滿足了經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的各項(xiàng)需要后，仍然有剩余時(shí)，則可將之進(jìn)行各種理財(cái)經(jīng)營(yíng)以獲益。

融資企業(yè)融資包括融入資金和融出資金。融入資金即前面所講的企業(yè)籌資。而融出資金是指物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用閑置貨幣資金獲取一定利益，例如，企業(yè)間的拆借；進(jìn)行證券投資，使企業(yè)的資產(chǎn)種類多樣化，分散了風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了企業(yè)的安全性?？?中大網(wǎng)校%供投資的證券種類很多，大致包括：中央政府債券，俗稱國(guó)債；政府機(jī)構(gòu)債券，如鐵路建設(shè)債券；地方政府債券；公司債券等。上述債券中，中央和國(guó)家政府機(jī)構(gòu)及地方政府債券風(fēng)險(xiǎn)較低，可作為首選品種。公司債券利息較高，但存在著一定的企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；因我國(guó)對(duì)此發(fā)行有著嚴(yán)格的控制，所以一般風(fēng)險(xiǎn)也較低，可以適當(dāng)選擇。在投資的證券中，還包括各種基金、股票等，但風(fēng)險(xiǎn)較大，需慎重選擇。

物業(yè)管理企業(yè)還可將剩余資金進(jìn)行期貨投資、外匯買賣、藝術(shù)品投資、貴重金屬買賣等，以達(dá)到資金的增值目的。

業(yè)主共有資金經(jīng)營(yíng)

通過(guò)物業(yè)管理行為籌措的資金，很多屬于業(yè)主所有。而對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)必須謹(jǐn)慎而為，嚴(yán)格遵紀(jì)守法，切不可損害業(yè)主的利益。例如，業(yè)主所繳納的物業(yè)維修基金，有相當(dāng)部分為物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托在管理，如果物業(yè)管理企業(yè)將之隨意進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，就觸犯了法律，將承擔(dān)由此而帶來(lái)的一切后果。

但是，如果對(duì)業(yè)主資金放任不管，不進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng)行為，則業(yè)主資金會(huì)隨著時(shí)間的推移和物價(jià)的上漲而貶值，所以，在保證資金安全的前提下，通過(guò)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作使之增值十分必要。例如，上海市開始公房出售以來(lái)，先后將售后公房維修基金32億元交由該市公積金管理中心代為管理，這些維修基金的增值部分已經(jīng)超過(guò)了11億元。

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