八、收益性物業(yè)的租金管理

(一)物業(yè)租金的概念

物業(yè)租金即房屋租賃價(jià)格，是房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。其表現(xiàn)形式是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額。房屋租金作為房屋使用價(jià)值分期出售的價(jià)格，是房屋在分期出售中逐步實(shí)現(xiàn)的價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。

(二)房屋租金的類型和構(gòu)成

房屋租金基本上可以分為成本租金、商品租金、基礎(chǔ)租金和市場(chǎng)租金四種類型。

1、成本租金。成本租金是由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息和稅金等五項(xiàng)因素組成。

(1)折舊費(fèi)。折舊費(fèi)又稱價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)，它是按房屋耐用年限計(jì)算的，以此逐漸收回建造房屋的投資。房屋在長(zhǎng)期使用過程中，由于自然和人為的損耗以及技術(shù)落后所造成的價(jià)值逐漸減少，這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。即房屋承租人對(duì)房屋出租人的房屋所受到的損耗給予價(jià)值補(bǔ)償，這部分房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)睦鄯e，是維持房屋簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的一個(gè)重要條件。

(2)維修費(fèi)。維修費(fèi)是指為了保證房屋的正常使用和使用年限所必需的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)。這部分費(fèi)用是房管部門與物業(yè)管理企業(yè)追加的投資，屬于生產(chǎn)性的流通費(fèi)用。它增加了房屋的使用價(jià)值，是房租必要的組成部分。

(3)管理費(fèi)。管理費(fèi)是指房屋的經(jīng)營(yíng)管理者為出租房屋提供必要的管理與服務(wù)所收取的費(fèi)用。

(4)利息。利息是指房管部門和物業(yè)管理企業(yè)為從事房屋租賃業(yè)務(wù)向銀行貸款應(yīng)支付的費(fèi)用。

(5)稅金。稅金是指房屋經(jīng)營(yíng)管理單位作為獨(dú)立核算的單位所要向國(guó)家財(cái)政部門上繳的收入的一部分。成本租金是在實(shí)際租賃過程中，剔除了贏利因素或只有微利的保本租金。

2、商品租金。商品租金也稱為理論租金，是由成本租金的基礎(chǔ)上加保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成。

(1)保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)是指房屋所有人為了保證自己的房產(chǎn)免受意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的保險(xiǎn)金。

(2)地租。地租是指房屋因占有土地而向國(guó)家繳納的土地使用稅。

(3)利潤(rùn)。利潤(rùn)是指房管部門和物業(yè)管理企業(yè)從事房屋租賃管理而獲取的平均收益，其中一部分上繳給國(guó)家，另一部分留在企業(yè)用于再生產(chǎn)。

商品租金是指房屋作為一種商品在實(shí)際租賃過程中所發(fā)生的各種費(fèi)用，即按商品價(jià)格一般原理形成的租金。

3、基礎(chǔ)租金?；A(chǔ)租金一般是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的最低金額。在確定租金時(shí)，必須以價(jià)值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟(jì)界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)而確定的一個(gè)租金水平。出租人制定的基礎(chǔ)租金一般應(yīng)考慮商品租金的要求，同時(shí)又會(huì)受市場(chǎng)租金水平的影響。

4、市場(chǎng)租金。市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系而形成的。在市場(chǎng)機(jī)制比較完備的情況下，物業(yè)租金主要由市場(chǎng)供求關(guān)系所左右，當(dāng)市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求時(shí)，租金水平下降，業(yè)主為了爭(zhēng)取租戶不惜以低于成本租金的房租出租;當(dāng)市場(chǎng)需求超出供給時(shí)，租金水平上升，業(yè)主往往可以從眾多的承租者那里獲得更多的收益。

(三)租金的不同計(jì)租方式

在商業(yè)物業(yè)租賃的實(shí)踐中，對(duì)租金的確定與收取有毛租金、凈租金、百分比租金三種計(jì)租方式。

1、毛租金。在毛租金的情況下，承租戶支付固定的租金，而業(yè)主支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)稅和其他有關(guān)物業(yè)的稅收、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)等，也就是說在所收取的租金中要包括這些費(fèi)用，至于水電費(fèi)由租賃雙方協(xié)商，可由承租戶支付，也可以由業(yè)主支付。毛租金經(jīng)常用于公寓的租賃，也有用于寫字樓的租賃。

2、凈租金。凈租金是相對(duì)于毛租金而言，此時(shí)的承租人除了支付租金外，還要另行支付一些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。業(yè)主提供的凈租金的形式，決定了業(yè)主要支付哪些費(fèi)用，哪些是屬于代收代繳的費(fèi)用，哪些是按承租人所承租的面積占整個(gè)物業(yè)總出租面積的比例來收取，哪些費(fèi)用主要取決于承租人對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源的使用程度。凈租金的形式一般有以下三種：

(1)除租金、水電費(fèi)外，承租人要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅費(fèi)。

(2)除租金、水電費(fèi)外，承租人要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。

(3)除租金、水電費(fèi)外，所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由承租人直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。

不論哪種情況，承租人在租金外還須支付的費(fèi)用項(xiàng)目都要在租賃合同中詳細(xì)規(guī)定。在商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)的租賃中一般廣泛采用凈租金。

3、百分比租金。百分比租金適用于經(jīng)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)的出租。此時(shí)，業(yè)主分享了作為承租人的零售商的部分經(jīng)營(yíng)成果。百分比租金以年總營(yíng)業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但可以按月或按季支付。通常先協(xié)商一個(gè)基本租金、年最低營(yíng)業(yè)額和具體的百分比，對(duì)超過該營(yíng)業(yè)額以外的部分才按百分比收取超額租金。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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