2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

第八節(jié)　房地產(chǎn)權(quán)屬登記

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用

(一)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與相關(guān)情況

我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)權(quán)利進(jìn)行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。

就我國(guó)各地人民政府關(guān)于房地產(chǎn)行政管理的實(shí)際情況，有的城市對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理，有的城市對(duì)房屋和土地分別設(shè)立機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，因此頒發(fā)的權(quán)屬證件有所區(qū)別。本文主要針對(duì)房屋權(quán)屬管理制度做扼要介紹。

由于房地產(chǎn)在社會(huì)生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要地位，世界各國(guó)和地區(qū)都對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)行登記管理制度，但管理制度有所不同?？梢詣澐譃閮深?lèi)，一類(lèi)是契證登記制度，一類(lèi)是權(quán)證登記制度。

1.契證登記制度

契證登記制度對(duì)當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取對(duì)抗要件制度。當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)和稅據(jù)進(jìn)行實(shí)證，行政登記沒(méi)有證據(jù)效力。

政府行政主管部門(mén)雖然要求房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行權(quán)屬登記，但注重要求權(quán)利人提供形式要件，對(duì)所提供形式要件的真實(shí)性、合法性不做實(shí)質(zhì)性審查。

政府行政主管部門(mén)對(duì)當(dāng)事人主張的房地產(chǎn)權(quán)利，既不頒發(fā)權(quán)屬證件，也不承擔(dān)證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的僅僅是為了公示，公眾可以借助政府登記的公簿，查閱房地產(chǎn)的權(quán)屬情況和狀態(tài)。

契證登記制度所進(jìn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，只具有公示力，而無(wú)公信力。契證登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約，房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效，當(dāng)事人之間的債權(quán)與物權(quán)即同時(shí)成立。

一旦發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利爭(zhēng)議，當(dāng)事人完全憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)與稅據(jù)，通過(guò)訴訟主張權(quán)利。發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利爭(zhēng)議，最終取決于法院審理后的確認(rèn)，不以政府登記的房地產(chǎn)權(quán)利為準(zhǔn)，政府登記機(jī)關(guān)也不承擔(dān)登記責(zé)任。

2.權(quán)證登記制度

權(quán)證登記制度對(duì)當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取成立要件制度。即政府登記機(jī)關(guān)既要求房地產(chǎn)權(quán)利人提供法定形式的登記要件，又要對(duì)所提供形式要件的真實(shí)性、合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。

經(jīng)行政審查無(wú)誤的，給予房地產(chǎn)權(quán)利登記，并頒發(fā)有關(guān)權(quán)屬證件。政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證件不僅具有公信效力，而且政府登記機(jī)關(guān)對(duì)登記確認(rèn)的房地產(chǎn)權(quán)屬負(fù)有證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)利人可以依據(jù)政府頒發(fā)的權(quán)屬證件，行使確認(rèn)的權(quán)能。

權(quán)證登記制度認(rèn)為，當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，僅僅是債權(quán)的設(shè)定、變更和解除，只能得到法律關(guān)于債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。

當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的債權(quán)文件，必須經(jīng)政府行政主管部門(mén)審查、核準(zhǔn)并頒發(fā)相關(guān)證件后，才產(chǎn)生物權(quán)效力。

如果發(fā)生房地產(chǎn)行政確權(quán)爭(zhēng)議，必須通過(guò)行政訴訟解決爭(zhēng)議，政府行政機(jī)關(guān)同時(shí)承擔(dān)登記責(zé)任。經(jīng)行政訴訟，如果政府行政機(jī)關(guān)登記確權(quán)有誤，司法部門(mén)也不代行行政權(quán)，

而是判決行政登記機(jī)關(guān)撤消確權(quán)決定，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)查明的事實(shí)作出新的房地產(chǎn)權(quán)屬登記決定。

3.我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本采用權(quán)證登記制度，主要表現(xiàn)有：

(1)法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對(duì)違反登記規(guī)定的給予行政處罰。

(2)對(duì)權(quán)利申請(qǐng)人提供的文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準(zhǔn)，不符要求的不予登記。

(3)實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護(hù)，具有公信力，是房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的憑證。

(4)法律確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤消權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序。

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用

1.保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

2.避免交易風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度可以有效避免交易風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)只要查驗(yàn)當(dāng)事人提供的權(quán)屬證件，核對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案記載，當(dāng)事人即可快捷、方便的完成交易。

3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

房地產(chǎn)活動(dòng)環(huán)節(jié)很多，從取得建設(shè)用地到房屋拆遷再到開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)流通、物業(yè)管理，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料及權(quán)屬證件的查詢(xún)和證實(shí)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記和檔案管理是整個(gè)房地產(chǎn)管理的工作基礎(chǔ)。

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