《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

三、消防系統(tǒng)

(一)種類

物業(yè)管理所涉及的建筑物的消防設(shè)備以高層建筑最為齊全復(fù)雜，典型的高層建筑消防系統(tǒng)通常由8個(gè)部分組成。

1.火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)由煙感探測(cè)器、溫感探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按扭、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對(duì)講機(jī)等通信聯(lián)絡(luò)器材組成。

2.消防控制中心

消防控制中心由集中報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制柜、消防電梯控制柜、管道煤氣緊急切斷裝置、消防廣播話筒擴(kuò)音機(jī)和控制器、通信裝置等組成。當(dāng)火警發(fā)生后，控制中心指揮各項(xiàng)滅火、疏散和救護(hù)行動(dòng)，并直接控制消防水泵、送排風(fēng)機(jī)、消防電梯等設(shè)置。

3.消火栓系統(tǒng)

消火栓系統(tǒng)由消防水泵、管道、閥們、水龍帶、噴水槍、消防水泵結(jié)合器等組成，是應(yīng)用最為普遍的滅火裝置。

4.自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)

自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。當(dāng)火災(zāi)使環(huán)境溫度達(dá)到一定臨界值時(shí)，該系統(tǒng)自動(dòng)噴灑水流滅火，是一種非常有效的滅火系統(tǒng)。其應(yīng)用越來(lái)越廣泛。

5.防排煙系統(tǒng)

防排煙系統(tǒng)由防煙防火門、通風(fēng)管道、排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)組成，通過(guò)排煙風(fēng)機(jī)抽走含煙氣體，用正壓風(fēng)機(jī)強(qiáng)制送入新鮮空氣，使保護(hù)區(qū)域當(dāng)中的人員免受毒煙傷害。

6.安全疏散和防火隔離系統(tǒng)

安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，它對(duì)疏散人員指示方向，對(duì)火和煙進(jìn)行隔離。

7.手提式滅火器

手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對(duì)范圍不大的初期火災(zāi)滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器等。

8.其他滅火系統(tǒng)

其他滅火系統(tǒng)如氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)，主要用于變壓器房、配電房、發(fā)電機(jī)房和油庫(kù)等不宜用水滅火的特殊場(chǎng)合。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求這些人員既有機(jī)電設(shè)備管理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又有必要的消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。

(2)建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個(gè)消防設(shè)施設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的要安排24小時(shí)值班。

(3)建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說(shuō)明書，測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實(shí)驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。

(4)建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說(shuō)明書制訂。

1)每周檢查項(xiàng)目：檢查各處消火栓是否損壞，水龍帶、水搶是否在位;檢查各處消防水管是否漏水;檢查各類手提式滅火器是否完好;檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。

2)每月檢查項(xiàng)目：消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)試啟動(dòng)一次;檢查各類信號(hào)指示燈是否正常;檢查各類水壓壓力表是否正常;檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹;檢查消防備用電源是否正常，能否及時(shí)切換。

3)每半年檢查項(xiàng)目：檢查手提式滅火器是否有效;檢測(cè)煙感、溫感探測(cè)器是否正常工作;消火栓放水檢查一次;檢查消防報(bào)警按扭、警鈴及指示燈;檢查消防廣播系統(tǒng);消防控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行一次試驗(yàn)測(cè)試;檢查自動(dòng)噴灑系統(tǒng)管道和各消防水箱、水池排水;氣體滅火裝置的檢查測(cè)壓。

每年結(jié)合消防演習(xí)，對(duì)整個(gè)消防系統(tǒng)進(jìn)行一次運(yùn)行檢查，對(duì)各消防設(shè)備的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)運(yùn)行進(jìn)行調(diào)試。

(5)對(duì)日常巡檢和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施避免錯(cuò)誤再次發(fā)生。

(6)對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。

(三)注意事項(xiàng)

(1)同其他機(jī)電設(shè)備不同，消防設(shè)備大多數(shù)是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，到實(shí)際使用時(shí)才發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來(lái)不及的，因此，日常的巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項(xiàng)工作，要針對(duì)巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試等工作制訂計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時(shí)限。

(2)消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員，避免在實(shí)際發(fā)生火警時(shí)發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生的判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。

四、電梯系統(tǒng)

(一)種類

常見電梯按用途分為乘客電梯、載貨電梯和客貨電梯;按拖動(dòng)方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯;按控制方式分有單機(jī)控制電梯、集選控制電梯等。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)根據(jù)電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要有持有國(guó)家或地方管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。

(2)根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說(shuō)明，制訂電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計(jì)劃和工作程序等。

(3)建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。

(4)備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。

(5)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間。

(6)進(jìn)行電梯的用電計(jì)量和運(yùn)行成本核算，以此測(cè)算出電梯的使用成本。

(7)電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。

(8)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對(duì)承包方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

(9)電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。

五、空調(diào)系統(tǒng)

(一)種類

空調(diào)冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機(jī)和吸收制冷機(jī);按冷源設(shè)備布置的情況可分為中央空調(diào)和獨(dú)立空調(diào)。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的情況可分為中央空調(diào)和獨(dú)立空調(diào)。

(2)建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。

(3)根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說(shuō)明書，制訂空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計(jì)劃和測(cè)試調(diào)整計(jì)劃。

(4)備齊空調(diào)維修、測(cè)試用工具、準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤(rùn)滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。

(5)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)。

(6)進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)行成本核算，測(cè)算空調(diào)收費(fèi)。

(7)在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問(wèn)題和噪聲污染問(wèn)題。

(8)在業(yè)主和住戶自己安裝空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有：

1)用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配;

2)安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對(duì)環(huán)境的影響等內(nèi)容。

(9)在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間(如冬季停機(jī))重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：

1)對(duì)冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整;

2)清理各管道內(nèi)的灰塵;

3)檢查各類測(cè)試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整;

4)檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常;

5)檢查、清潔和更換各類密封墊、過(guò)濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤(rùn)滑油等。

(10)定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)行狀態(tài)。

(三)注意事項(xiàng)

(1)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其他能源在物業(yè)管理公司用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：

1)使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)間，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)別對(duì)待，這是空調(diào)節(jié)能的重要手段;

2)保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫;

3)盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響;

4)保證冷媒液的恰當(dāng)用量;

5)冷凝水的排除等。

(2)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來(lái)源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。

(3)中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。

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