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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義

二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費

(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的內容

物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

(1)直接人工費包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。

(2)直接材料費包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。

(3)間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理

實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

物業(yè)管理企業(yè)經營管轄物業(yè)共用設施設備支付的有償費用計人營業(yè)成本，2012年注冊物業(yè)管理師報考條件支付的物業(yè)管理用房有償使用費計入營業(yè)成本或者管理費用。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或者管理費用中。

物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的0.3%～0.5%計提壞賬準備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。

(三)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務支出的內容及管理

物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計人遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業(yè)務支出。

(四)物業(yè)管理企業(yè)稅費的管理

物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，不計征營業(yè)稅，但對從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。

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