業(yè)主臨時(shí)公約

(一)業(yè)主臨時(shí)公約的概念

《條例》要求，建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會(huì)。然而很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，業(yè)主大會(huì)并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)入住業(yè)主共同利益的考慮，卻有制定業(yè)主共同遵守準(zhǔn)則的需要，如若不然，則物業(yè)的使用、維護(hù)、管理可能處于混亂無(wú)序的狀態(tài)，無(wú)法及時(shí)有效地建立和諧的生活秩序。因此，業(yè)主公約在物業(yè)買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)就須存在，這種在業(yè)主大會(huì)制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時(shí)公約。

(二)業(yè)主臨時(shí)公約的制定

1.業(yè)主臨時(shí)公約制定的主體

業(yè)主臨時(shí)公約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定，為什么規(guī)定由建設(shè)單位制定業(yè)主公約呢?這是因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在物業(yè)銷(xiāo)售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且建設(shè)單位這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷(xiāo)售完畢，這是建設(shè)單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。但是，建設(shè)單位制定的業(yè)主公約畢竟不同于全體業(yè)主通過(guò)規(guī)定程序制定的業(yè)主公約，它并不一定能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個(gè)“業(yè)主公約”只是臨時(shí)存在的，具有過(guò)渡性質(zhì)，因此稱為“業(yè)主臨時(shí)公約”。在業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)后，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表達(dá)自己的意志，決定制定新的業(yè)主公約，或者修改業(yè)主臨時(shí)公約，當(dāng)然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時(shí)公約，但此時(shí)的業(yè)主臨時(shí)公約經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的審議通過(guò)后，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式的業(yè)主公約了。

2.業(yè)主臨時(shí)公約制定的時(shí)間

《條例》規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時(shí)公約的時(shí)間為物業(yè)銷(xiāo)售之前。這是因?yàn)椋坏┯袠I(yè)主入住，就會(huì)涉及業(yè)主之間有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等方面權(quán)利義務(wù)的行使，因此，業(yè)主需要提前知曉業(yè)主公約的內(nèi)容，以便能從入住一開(kāi)始就遵守公約的規(guī)范。另外，在實(shí)踐中，建設(shè)單位一般將業(yè)主臨時(shí)公約作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，或者在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中有明確要求物業(yè)買(mǎi)受人遵守業(yè)主臨時(shí)公約的條款，通過(guò)這種方式讓物業(yè)買(mǎi)受人作出遵守業(yè)主臨時(shí)公約的承諾，這在客觀上要求業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前制定。還需說(shuō)明的是，本款所指物業(yè)銷(xiāo)售也包括物業(yè)的預(yù)售和現(xiàn)售兩種形式。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第3條的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。無(wú)論物業(yè)的現(xiàn)售還是預(yù)售，建設(shè)單位都應(yīng)預(yù)先制定業(yè)主臨時(shí)公約。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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