為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)管理資本經(jīng)營(yíng)的含義和內(nèi)容

如果從資本的廣義范疇去理解，則本書前面所述“物業(yè)管理的常規(guī)經(jīng)營(yíng)”、“物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)”、“物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)”、“業(yè)主資源的經(jīng)營(yíng)”、“物業(yè)管理文化資源的經(jīng)營(yíng)”，均屬物業(yè)管理資本經(jīng)營(yíng)。

其實(shí)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，資本經(jīng)營(yíng)就是資本經(jīng)營(yíng)，沒有“物業(yè)管理資本經(jīng)營(yíng)”和“非物業(yè)管理資本經(jīng)營(yíng)”的區(qū)別。本書之所以將資本經(jīng)營(yíng)冠以物業(yè)管理的定語，是考慮到物業(yè)管理行業(yè)目前的現(xiàn)狀還不具備從事更高等級(jí)資本經(jīng)營(yíng)的條件；為了使資本經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低——物業(yè)管理企業(yè)也不具備雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力使之可以走風(fēng)險(xiǎn)之路——所以，作者將物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)的范圍限定在物業(yè)管理及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)之內(nèi)，亦即將資本投入到可以獲得更多收益的與物業(yè)管理密切相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。因此，將之定義為“物業(yè)管理資本經(jīng)營(yíng)”。

資本經(jīng)營(yíng)是從西方傳入中國(guó)的一門科學(xué)，是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本經(jīng)營(yíng)方式。而物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)，它的基本特點(diǎn)是勞動(dòng)密集型，而非資金密集型，加之其發(fā)展歷史不長(zhǎng)，又從屬于房地產(chǎn)行業(yè)等諸多因素的制約，要在物業(yè)管理行業(yè)中實(shí)行資本經(jīng)營(yíng)，就必須結(jié)合物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)情況和歷史因素以及我國(guó)的實(shí)際國(guó)情進(jìn)行改造。這也是提出“物業(yè)管理資本經(jīng)營(yíng)”概念的背景。

物業(yè)管理資本經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容

按照上面對(duì)物業(yè)管理資本經(jīng)營(yíng)概念的理解，可將其內(nèi)容大致分為以下幾類：

企業(yè)理財(cái)：物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)工作做得再好，能夠獲得很大收益，但如果對(duì)經(jīng)營(yíng)成果不善于管理，也會(huì)使收益逐漸流失。所以，一個(gè)好的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作必須高度重視。

企業(yè)理財(cái)包括財(cái)務(wù)分析、成本控制、稅務(wù)處理、投資決策、風(fēng)險(xiǎn)控制等內(nèi)容，也包括為企業(yè)籌資融資、運(yùn)作公司股票上市等高等級(jí)的理財(cái)行為。前者以內(nèi)部管理為主，后者以對(duì)外經(jīng)營(yíng)為主。

資本擴(kuò)張：利益最大化是企業(yè)的本質(zhì)要求。物業(yè)管理企業(yè)通過資本運(yùn)營(yíng)使企業(yè)的規(guī)模和效益快速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)資本擴(kuò)張的目的。

資本擴(kuò)張的形式有多種，例如，收購(gòu)、兼并、重組、參股、控股等方式即可使企業(yè)的資本規(guī)?？焖贁U(kuò)張，用較少的自有資本控制和運(yùn)作較大的資本，進(jìn)而產(chǎn)生最大的價(jià)值。物業(yè)管理企業(yè)還可采用聯(lián)合的方式，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟實(shí)現(xiàn)資本的虛擬擴(kuò)張。物業(yè)管理的資本擴(kuò)張應(yīng)限定在物業(yè)管理行業(yè)之內(nèi)，以避免資本風(fēng)險(xiǎn)。

投資經(jīng)營(yíng)：物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)卻在不斷降低；而且，為了取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)都在不斷加大投入，提供增值服務(wù)。這些都使物業(yè)管理的利潤(rùn)率越來越低，物業(yè)管理企業(yè)的生存環(huán)境不斷趨于惡劣。因此，尋找新%中大網(wǎng)校%的資本增值點(diǎn)正成為每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都要面對(duì)的共同課題。在投資新的領(lǐng)域時(shí)，合理而科學(xué)的做法是選擇熟悉的業(yè)務(wù)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)。因此，物業(yè)管理的投資應(yīng)重點(diǎn)圍繞物業(yè)管理及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，并充分借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。例如，在專業(yè)設(shè)施管理業(yè)務(wù)方面，香港已經(jīng)出現(xiàn)了高速公路及隧道收費(fèi)設(shè)施保養(yǎng)工作。此外，物業(yè)管理企業(yè)將由服務(wù)承包商向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)變；服務(wù)承包商是以其完整的產(chǎn)業(yè)鏈完成其所從事的業(yè)務(wù)，并賺取整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤(rùn)，而服務(wù)集成商更加看重對(duì)社會(huì)資源的整合。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展了這么多年，基本已經(jīng)成熟，其價(jià)值在價(jià)值鏈中各環(huán)節(jié)的分配也必然越來越符合客觀規(guī)律。因此，物業(yè)管理企業(yè)就要通過向服務(wù)集成商的轉(zhuǎn)變達(dá)到占據(jù)價(jià)值鏈上游的目的，從而更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，獲取最大的投資收益。在物業(yè)管理向外尋找發(fā)展方向的同時(shí)，社會(huì)資本也在關(guān)注物業(yè)管理。例如，社會(huì)咨詢公司介入物業(yè)管理等。這為物業(yè)管理與社會(huì)資本的合作提供了契機(jī)。

準(zhǔn)資本經(jīng)營(yíng)：當(dāng)企業(yè)不具備資本擴(kuò)張和投資經(jīng)營(yíng)的條件時(shí)，可采取“準(zhǔn)資本經(jīng)營(yíng)”方式。所謂準(zhǔn)資本經(jīng)營(yíng)，主要是指企業(yè)內(nèi)部的資本經(jīng)營(yíng)。例如，對(duì)企業(yè)資本進(jìn)行梳理與整合，區(qū)分有用資本和閑置資本，優(yōu)質(zhì)資本和劣質(zhì)資本，生產(chǎn)性資本和非生產(chǎn)性資本等。然后即可有目的地對(duì)好的資本和有用的資本集中使用，以提高資本的使用效率和效益。類似做法還包括加快企業(yè)資本周轉(zhuǎn)速度，保持適度規(guī)模，以避免因成本增加而攤薄利潤(rùn)，等等。

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