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房屋及設(shè)施設(shè)備管理

第三節(jié)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理

一、制訂合理的運(yùn)行計劃

根據(jù)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)的實(shí)際情況所制訂的合理使用計劃，應(yīng)包括開關(guān)機(jī)時間、維護(hù)保養(yǎng)時間、使用的條件和要求等方面的內(nèi)容，如電梯的運(yùn)行時間、臺數(shù)和?？繕菍?，中央空調(diào)機(jī)組的開關(guān)機(jī)時間和制冷量、供應(yīng)范圍和溫度，路燈或噴泉的開關(guān)時間等。這些內(nèi)容會根據(jù)具體物業(yè)的實(shí)際情況和季節(jié)、環(huán)境等因素的變化而有所區(qū)別，以滿足安全、使用、維護(hù)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面的需要。

二、配備合格的運(yùn)行管理人員

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)要求和復(fù)雜程度，配備相應(yīng)工種的操作者，并根據(jù)設(shè)備性能、使用范圍和工作條件安排相應(yīng)的工作量，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和操作人員的安全。

必須采取多種形式，對職工進(jìn)行多層次的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括技術(shù)教育、安全教育和管理業(yè)務(wù)教育等，目的是幫助職工熟悉設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造和性能。操作人員經(jīng)培訓(xùn)考核合格后，才能獨(dú)立上崗操作相關(guān)工作專業(yè)的設(shè)備。供配電、電梯、鍋爐運(yùn)行等特殊工種還須經(jīng)政府主管部門組織考核發(fā)證后憑證上崗。

三、提供良好的工作環(huán)境

工作運(yùn)行環(huán)境不但與設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，減少故障，延長使用壽命有關(guān)，而且對操作者的情緒也有重大影響。為此，應(yīng)安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，還應(yīng)有良好的照明和通風(fēng)設(shè)備等。

四、建立健全必要的規(guī)章制度

(1)實(shí)行定人、定機(jī)和憑證操作設(shè)備制度，不允許無證人員單獨(dú)操作設(shè)備，對多人操作的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)。

(2)對于連續(xù)運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備，可在運(yùn)行中實(shí)行交接班制度和值班巡視記錄制度。

(3)操作人員必須遵守設(shè)施設(shè)備的操作和運(yùn)行規(guī)程。

五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理

(一)設(shè)備的檢查

設(shè)備的檢查就是對其運(yùn)行情況、工作性能、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，通過檢查可以全面掌握設(shè)備技術(shù)狀況的變化和劣化程度，針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改進(jìn)設(shè)備維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時間。

按檢查時間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作人員每天對設(shè)備進(jìn)行的檢查，在運(yùn)行值班巡視中實(shí)施;定期檢查是在操作人員參加下，由技術(shù)人員按計劃定期對設(shè)備進(jìn)行的檢查，屬定期維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容。

(二)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測

設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測分為停機(jī)監(jiān)測和不停機(jī)監(jiān)測(又稱在線監(jiān)測)，是在設(shè)備運(yùn)行使用過程中通過相關(guān)的儀器儀表所指示的參數(shù)，直接或間接地了解掌握設(shè)備的運(yùn)行情況和設(shè)備自身狀態(tài)。設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測應(yīng)根據(jù)不同的檢測項(xiàng)目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。

(三)定期預(yù)防性試驗(yàn)

對動力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，應(yīng)由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn)，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗(yàn)，接地、安全裝置、負(fù)荷限制器、制動器等部件試驗(yàn)，發(fā)電機(jī)啟動、消防報警、水泵啟動，管道試水等系統(tǒng)試驗(yàn)。通過試驗(yàn)可以及時發(fā)現(xiàn)問題，消除隱患，安排修理。

(四)設(shè)備故障診斷技術(shù)

在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，采用先進(jìn)的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預(yù)測、預(yù)報設(shè)備未來狀態(tài)的技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。設(shè)備診斷技術(shù)是預(yù)防維修的基礎(chǔ)，目前應(yīng)用中的技術(shù)手段主要是紅外線溫度檢測、潤滑油品化學(xué)分析、噪聲與振動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機(jī)專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。

設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：

(1)它可以監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生，建立維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，開展預(yù)防性維修和改善性維修;

(2)較科學(xué)地確定設(shè)備修理間隔期和內(nèi)容;

(3)預(yù)測零件壽命，搞好備件管理。

六、節(jié)能管理

(一)采用管理手段節(jié)能降耗

通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費(fèi)，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟(jì)的節(jié)能方式。

能源消耗可以用下式表達(dá)：

∑Wn=Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb

式中∑Wn——設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量;

Wb——設(shè)備(或產(chǎn)品)標(biāo)準(zhǔn)能耗;

Wc——操作人員非正常操作浪費(fèi)的能源;

Ws——因維護(hù)保養(yǎng)不善設(shè)備損壞造成的能耗;

Wf——傳輸、保管及其他非正常消耗;

Wsb——設(shè)備狀況不良，運(yùn)行中浪費(fèi)的能源。

以上除Wb外，其余均屬浪費(fèi)掉的能源，因此，節(jié)能的主要任務(wù)，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費(fèi)。

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