《物業(yè)管理實務(wù)》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

改制物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展之路徑

在物業(yè)管理市場競爭日趨激烈的今天，改制物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該怎樣應(yīng)對，尋求發(fā)展，是擺在他們面前的一個艱難抉擇。筆者在對改制物業(yè)管理企業(yè)與一般物業(yè)管理企業(yè)(非開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè))進行對比、分析后認為，找到了改制物業(yè)管理企業(yè)的自身優(yōu)勢。既然如此，改制物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)發(fā)揚優(yōu)勢，擇重發(fā)展，定會出彩。下面就此問題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

改制物業(yè)管理企業(yè)與其他物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢對比古人曰：人貴有自知之明。這句話告訴人們一個道理，就是要知道自己的優(yōu)勢和不足，才能把事情做得更好。比如說，一個對繪畫很有天賦的人，經(jīng)過努力學習，也許就會成為一個出色的畫家;反之，如把他安排去學電腦軟件研究，也許他使出渾身解數(shù)，也可能是成績平平。這就給人們提出了一個定位問題。定位正確與否，直接關(guān)系到自身的發(fā)展。一個人如此，一個企業(yè)也是一樣，如定位不準，就很難獲得長足的發(fā)展，如定位準確，就會突飛猛進，一路高歌。為此，有必要對改制物業(yè)管理企業(yè)與一般物業(yè)管理企業(yè)進行對比，從而找到改制物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢和發(fā)展的幾種途徑。

1. 現(xiàn)有管理物業(yè)項目的優(yōu)勢。作為國企改制的物業(yè)管理企業(yè)，比一般物業(yè)管理企業(yè)更具有發(fā)展優(yōu)勢。首先，起步較好，脫離國企后(實際上并沒有真正脫離)，重新組建之時，就自帶“嫁衣”，繼續(xù)管理原有的物業(yè)，少則幾萬平方米，多則幾十萬平方米，甚至上百萬平方米，這其中既有辦公用房，也有生產(chǎn)用房，物業(yè)管理費雖然不高，但基本上能夠維持轉(zhuǎn)制人員的基本工資和企業(yè)的日常辦公經(jīng)費。這一點，是那些非開發(fā)商下屬的物業(yè)管理企業(yè)所能匹敵的。

2. 較好的管理基礎(chǔ)優(yōu)勢。改制物業(yè)管理企業(yè)多從大中型國企改制而來，相對來說，積累了較多的企業(yè)管理經(jīng)驗，將這些管理經(jīng)驗移植到物業(yè)管理中，再加以實際發(fā)揮、補充和完善，就形成了一套十分齊全的管理制度。而一般物業(yè)管理企業(yè)，要達到如此程度，起碼需要兩、三年時間。

3. 較大的知名度優(yōu)勢。改制物業(yè)管理企業(yè)是從大中型國企中脫胎而來，這就注定了他們先天所具備的知名度優(yōu)勢。也就是說，他們從組建的那一天起，他們的名字就進入了相當一部分人的腦海，給了人們一種先入為主的感覺。這一點十分重要，一個新成立的企業(yè)要打造知名度，需要一段很長的時日，而這也是一般物業(yè)管理企業(yè)難以望其項背的。

4. 較好的經(jīng)營“三產(chǎn)”優(yōu)勢。改制物業(yè)管理企業(yè)多是從大中型國企中的第三產(chǎn)業(yè)改制而來的，這就注定了他們有著許多開辟、從事經(jīng)營第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗，假如能夠?qū)⑦@些經(jīng)驗創(chuàng)造性地用到物業(yè)管理中，定會帶來很好的效果。

發(fā)揮自身優(yōu)勢 謀求企業(yè)發(fā)展在對改制物業(yè)管理企業(yè)與一般物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢對比后，我們不難發(fā)現(xiàn)，改制物業(yè)管理企業(yè)存在著很大的發(fā)展空間，問題是怎樣利用自己的優(yōu)勢，把這塊“蛋糕”做大做強。下面筆者結(jié)合經(jīng)驗談?wù)勛约旱捏w會，以及一些改制物業(yè)管理企業(yè)的成功案例。2012年物業(yè)管理師報考條件

一要繼續(xù)管好現(xiàn)有物業(yè)。要管理好現(xiàn)有物業(yè)，首先要改變員工觀念，變原來的被動服務(wù)為主動服務(wù)，把物業(yè)服務(wù)做好、做精、做細，讓業(yè)主滿足，從而達到合同期滿后繼續(xù)簽約的目的，以此鞏固自己的基本物業(yè)，解決企業(yè)的基本生存問題。

一些做得好的改制物業(yè)管理企業(yè)，確實把這一塊打造得格外“靚麗”。他們認為，現(xiàn)有物業(yè)是安身立命的根據(jù)地，是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，這塊做不好，既難保證合同期滿后繼續(xù)簽定，更談不上外接業(yè)務(wù)。在現(xiàn)實中，被自己“爹媽”炒魷魚的改制企業(yè)并不鮮見。

二要利用較好的管理基礎(chǔ)優(yōu)勢。管理基礎(chǔ)是一個企業(yè)綜合水平的體現(xiàn)，試想，假如一個企業(yè)連最基本的管理臺帳、管理制度都沒建立，能說他們的管理規(guī)范有序嗎?能說他們有發(fā)展的潛力嗎?答案是否定的。作為轉(zhuǎn)制企業(yè)，在這方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，經(jīng)過長期的考核、整頓下，已經(jīng)建立了一套行之有效的管理基礎(chǔ)，將這些移植到轉(zhuǎn)制后的企業(yè)中，加以不斷調(diào)整、充實，就會形成一套十分完善的物業(yè)管理體系。因此，轉(zhuǎn)制企業(yè)要利用好這筆寶貴的資源，也許會在對外承接業(yè)務(wù)方面，得到意外的驚喜。

物業(yè)管理企業(yè)要在社會上承接業(yè)務(wù)，參加招投標，首先就要制定一套標書。而這套標書的大部分內(nèi)容，主要是管理體系。因為業(yè)主從你的管理體系中，可以看出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和能力，在貨比三家后擇優(yōu)而定。這就說明了物業(yè)管理體系的重要。

三要充分發(fā)揮知名度優(yōu)勢。轉(zhuǎn)制企業(yè)的知名度優(yōu)勢，是一般物業(yè)管理企業(yè)難以企及的。眾所周知，名氣就是財富。無論是一個企業(yè)，還是一個企業(yè)家，知名度的大小決定著他們價值的大小。一個名牌企業(yè)、企業(yè)家的身價，要比普通的企業(yè)、企業(yè)家高出多少倍。

作為改制物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)充分利用自己的知名度優(yōu)勢，積極參加社會活動，尤其是要多參加一些競標活動。因為有名氣，在參加這些競標的過程中，能夠[FS：PAGE]更多的引起業(yè)主對企業(yè)的注重。曾有一位名牌物業(yè)管理企業(yè)的老總告訴筆者，他們在主城區(qū)承接的一個約 20 萬平方米的高檔樓盤，開發(fā)商就沖著他的知名度而來的。

四要充分發(fā)揮“三產(chǎn)優(yōu)勢”。“三產(chǎn)”是第三產(chǎn)業(yè)的簡稱，主要是指服務(wù)業(yè)。轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)開辟“三產(chǎn)”，與一般物業(yè)管理企業(yè)相比，有著許多優(yōu)勢。例如，在現(xiàn)有的物業(yè)管理范圍內(nèi)，開展一些物業(yè)管理合同中沒有約定的活動內(nèi)容，進行適當?shù)氖召M，既方便了廣大業(yè)主，也彌補了主業(yè)收入的不足。

轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)究竟該開展哪些“三產(chǎn)”業(yè)務(wù)呢?筆者認為，這要因企業(yè)所管物業(yè)的具體情況而定。一般來說，可開展“家政服務(wù)”、“房屋代租代售服務(wù)”、“小孩托管服務(wù)”等。在重慶的轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)中，開辟第三產(chǎn)業(yè)而又做得較為出色的還不少，他們是轉(zhuǎn)制物業(yè)管理企業(yè)學習的榜樣。

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（責任編輯：中大編輯）

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