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為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門(mén)學(xué)科,此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)資料,希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助!
物業(yè)管理流動(dòng)負(fù)債籌資
(1)流動(dòng)負(fù)債籌資的特點(diǎn)
流動(dòng)負(fù)債籌資屬于企業(yè)短期資金的籌集,具有以下特點(diǎn):①籌資手續(xù)簡(jiǎn)便,籌資時(shí)間短,可以迅速籌措到可用資金;②籌資成本低,因?yàn)樵诶什▌?dòng)幅度較大的情況下,長(zhǎng)期籌資的利率一般高于短期籌資的利率;③流動(dòng)負(fù)債籌資不像長(zhǎng)期籌資那樣附有各種約束性條款,籌資期限和籌資數(shù)量不會(huì)受到過(guò)多的限制,因而能保持資金運(yùn)用的彈性和靈活性;④采用流動(dòng)負(fù)債籌資的期限較短,每次籌資都有一個(gè)利率,不確定性較大,因此流動(dòng)負(fù)債籌資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。2012年物業(yè)管理師考試時(shí)間
(2)正是由于流動(dòng)負(fù)債籌資具有上述特點(diǎn),一般可以用來(lái)滿(mǎn)足企業(yè)短期資金的需要,如由于賒銷(xiāo)和分期收款銷(xiāo)售商品業(yè)務(wù)的擴(kuò)大而需要增加短期內(nèi)墊付的資金額;增加原材料、在產(chǎn)品、商品庫(kù)存儲(chǔ)備量以及增添小型設(shè)備所需要的資金額,等等。在利用流動(dòng)負(fù)債籌資時(shí),應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的規(guī)模大小、發(fā)展速度、產(chǎn)品生產(chǎn)周期、商品周轉(zhuǎn)期以及交易和結(jié)算方式,充分考慮本企業(yè)在享受商業(yè)信用條件下應(yīng)付帳款的額度、期限以及為客戶(hù)提供的商業(yè)信用條件和企業(yè)實(shí)際支付能力,在此基礎(chǔ)上做出籌資決策
物業(yè)管理資金籌集方式
(一)銀行借款
銀行借款是物業(yè)管理公司向商業(yè)銀行貸款以取得資金來(lái)源的籌資方式。實(shí)際上,物業(yè)管理公司取得借款不僅包括從商業(yè)銀行貸款,而且還包括從保險(xiǎn)公司、租賃公司、信托投資公司等其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。不過(guò),從商業(yè)銀行貸款是物業(yè)管理公司取得借款資金的主要形式。銀行借款資金具有使用時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)、數(shù)額較大等特點(diǎn),主要用于物業(yè)管理公司的小額固定資產(chǎn)投資和永久性流動(dòng)資產(chǎn)的占用。
(二)發(fā)行股票
股票是物業(yè)管理股份公司為籌集資金而發(fā)行的有價(jià)證券,是持股人擁有公司股份和所有權(quán)的憑證。股票有優(yōu)先股和普通股兩種。 優(yōu)先股是一種有固定股息率、對(duì)公司具有所有權(quán)的股票。所謂優(yōu)先是指優(yōu)先股的持有者在公司贏利的情況下有優(yōu)先分配股息的權(quán)力,而在公司破產(chǎn)后又有優(yōu)先分配公司剩余資產(chǎn)的權(quán)力,但不具有優(yōu)先認(rèn)股權(quán)和投票權(quán),也不參與分配公司的高額利潤(rùn)。普通股是股份公司所發(fā)行的一種基本股票,它沒(méi)有固定的股息,風(fēng)險(xiǎn)比優(yōu)先股要大,成本也比優(yōu)先股要高,但持有普通股票的股東,有權(quán)參與公司的經(jīng)營(yíng)管理,通過(guò)領(lǐng)取紅利來(lái)分享公司的利益,并具有優(yōu)先認(rèn)股權(quán)。
股票只能轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿€本。發(fā)行股票作為一種長(zhǎng)期籌資的方式,已經(jīng)受到我國(guó)企業(yè)界越來(lái)越大的關(guān)注和重視。感興趣的物業(yè)管理公司,可根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定,創(chuàng)造條件申請(qǐng)發(fā)行股票。
(三)發(fā)行債券
公司債券是物業(yè)管理公司為籌集資金而發(fā)行的、并承諾在規(guī)定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。物業(yè)管理公司發(fā)行債券可以用不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)作為抵押,也可以由第三者作擔(dān)保,或單憑公司的信用。由于公司債券不像政府債券那樣有財(cái)政作后盾,其風(fēng)險(xiǎn)要比政府債券大,所以公司債券的利率一般定得比政府債券的利率要高一些,才會(huì)有投資者來(lái)購(gòu)買(mǎi)。而且,我國(guó)政府為保護(hù)投資者的權(quán)益,在1987年3月27日發(fā)布了《企業(yè)債券管理暫行條例》,對(duì)公司發(fā)行債券和債券的流通轉(zhuǎn)讓等作出了一些具體的規(guī)定。
如果物業(yè)管理公司被允許發(fā)行債券,那么,公司可視不同情況采取不同的發(fā)行價(jià)格。發(fā)行價(jià)格有平價(jià)發(fā)行、溢價(jià)發(fā)行和折價(jià)發(fā)行三種方式。目前我國(guó)公司債券的發(fā)行價(jià)格基本上都是與債券面值一致的,即平價(jià)發(fā)行。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和證券市場(chǎng)的成熟,客觀上將使公司債券的發(fā)行價(jià)格要超出債券面值或低于面值,超出面值的債券發(fā)行稱(chēng)為溢價(jià)發(fā)行,低于面值的債券發(fā)行稱(chēng)為折價(jià)發(fā)行。
物業(yè)管理公司發(fā)行債券與發(fā)行優(yōu)先股比較,二者都要定期支付利息,但二者也有區(qū)別:一是債券利息通常在稅前支付,具有節(jié)稅作用,而優(yōu)先股股息是在稅后支付,不具有節(jié)稅作用;二是債券一般有明確的到期日,而優(yōu)先股則沒(méi)有固定的到期日,投資者往往將優(yōu)先股看作是無(wú)期限的債券;三是優(yōu)先股的風(fēng)險(xiǎn)要大于債券的風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)楣驹谇鍍攤鶛?quán)時(shí),債權(quán)人要比優(yōu)先股股東優(yōu)先得到清償權(quán);四是優(yōu)先股的成本要比債券的成本高,因?yàn)閮?yōu)先股的風(fēng)險(xiǎn)較大,使得優(yōu)先股的股利率一般比債券的利息率高。
(四)留存利潤(rùn)
留存利潤(rùn),又稱(chēng)為保留盈余,是物業(yè)管理公司累積利潤(rùn)在支付了公司所得稅和分派了利潤(rùn)之后的余額。一般說(shuō),物業(yè)管理公司不會(huì)把全部盈利分派出去,而是要留存一部分利潤(rùn)以擴(kuò)充資本,所以留存利潤(rùn)是公司長(zhǎng)期資金的一種重要來(lái)源。2012年物業(yè)管理師報(bào)考條件
(五)橫向聯(lián)合
橫向聯(lián)合是指物業(yè)管理公司利用其他企業(yè)閑置或富余的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)等資源,進(jìn)行企業(yè)間的聯(lián)營(yíng)、入股、租賃、承包等資產(chǎn)重組,以達(dá)到融物或融資,實(shí)現(xiàn)資源最佳配置的目的。
目前,一些大型的物業(yè)管理公司擁有大型設(shè)備而業(yè)務(wù)量不足,產(chǎn)生資源浪費(fèi),而一些小型物業(yè)管理公司因資金不足購(gòu)買(mǎi)不起這樣的設(shè)備,如高樓清洗設(shè)備、維修設(shè)備、下水管道維修設(shè)備等,它們之間通過(guò)采用租賃方式,實(shí)現(xiàn)了資源共享,有些物業(yè)管理公司還開(kāi)展了融資性租賃。特別是,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,一些大型的物業(yè)管理公司兼并、收購(gòu)小型的物業(yè)管理公司或其他企業(yè),或者組建控股型的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán),已成為發(fā)展趨勢(shì)。
(六)吸引外資
外資是中外合資、中外合作物業(yè)管理公司的重要資金來(lái)源。近些年來(lái),一些物業(yè)管理公司通過(guò)與外商合作,開(kāi)辦了相應(yīng)的合資、合作物業(yè)管理公司,既解決了資金不足的問(wèn)題,又引進(jìn)和學(xué)習(xí)了國(guó)外的先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),收到了積極的雙重效果。
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