風險防控

物業(yè)經營管理中，風險的防控主要有以下幾個要點。

1.制訂合理的經營管理計劃

在確定一項具體的經營項目及內容后，首先要制訂一份管理計劃并獲得委托方認可。管理計劃是將要進行的管理行為變?yōu)樵诮洕虾筒呗陨系男袆泳V領。制訂管理計劃一般應遵循如下工作步驟：

(1)市場分析。包括對本地區(qū)和周邊的市場分析，具體需要調查分析當?shù)厝丝?、經濟狀況和發(fā)展趨勢、就業(yè)與收入狀況、消費水平、產業(yè)結構變動、利率水平等。

(2)交通與公用設施情況調查。重點是公共交通和停車場情況，交通布局可能發(fā)生的變化等。有時候，停車場吸納車輛的數(shù)量對于現(xiàn)實消費者和潛在消費者都是不容小覷的重要因素。交通布局的改變可以改善或者惡化一個地區(qū)的原有經營格局。

(3)同類物業(yè)供求關系調查。著重同類物業(yè)的供求平衡分析、租售情況分析。應尋找可比性強的同類物業(yè)加以比較，對房屋狀況、租金狀況、人流客流狀況、租戶的構成及其變動情況等進行摸底排查，合理確定租售價格水平。

(4)消費者調查、分析。調查潛在消費者收入水平、消費心理、行為與習慣(消費價格區(qū)間、消費地點、消費的時間和頻率、和誰一起消費等)。在此基礎上，確定主要目標消費群體。

(5)進行嚴密的經濟論證。全面衡量項目經營周期收支，做出慎重的可行性論證和風險評估。

(6)組建精干的經營管理團隊，確定合理的經營目標。

2.協(xié)調處理好各方關系

(1)協(xié)調處理好與業(yè)主的關系。經營管理方應做好與業(yè)主的充分溝通，明確業(yè)主的真實目標和意圖(出租率、租金水平、市場地位、品牌目標等)，明確各自的權限與責任。業(yè)主的目標是制訂經營計劃的基礎，權責明確才能保證經營計劃不受業(yè)主方干擾，促成經營管理目標的實現(xiàn)。

(2)協(xié)調處理好與租戶的關系。首先，應在租賃合同中明確租戶的權利義務;其次，應嚴格依約為租戶提供服務，并經常傾聽租戶的意見，妥善處理租戶投訴，不斷改進服務工作，盡可能為租戶創(chuàng)造好的經營環(huán)境。

(3)協(xié)調處理好業(yè)主與租戶間的關系。業(yè)主與租戶間會因任何一方違約出現(xiàn)不和諧關系。作為業(yè)主方比較常見的是未能按租約約定交付被租用的物業(yè)，或是沒有兌現(xiàn)合同中承諾的輔助條件;而作為租戶，較多出現(xiàn)的是拖欠租金、未按規(guī)定使用物業(yè)設施及違約經營等。物業(yè)服務企業(yè)作為物業(yè)現(xiàn)場管理服務者，應建立良好的三方溝通渠道，從公平和大局出發(fā)協(xié)調鞏固雙方關系，建設性地化解業(yè)主與租戶的矛盾。

(4)協(xié)調處理好與消費者間的關系。物業(yè)服務企業(yè)應當為消費者創(chuàng)造安全、便捷、舒心的消費環(huán)境，督促商家尊重維護消費者的基本權益，妥善處理與消費者之間的爭執(zhí)，創(chuàng)建公平交易、文明消費的經營環(huán)境。

(5)協(xié)調處理好與媒體的關系。正確處理與媒體的關系，利用一切可能樹立物業(yè)服務企業(yè)的正面形象，是物業(yè)經營管理時應著重注意的問題。物業(yè)服務企業(yè)應提高在與媒體交往中的責任意識、法律意識和授權意識，教育員工了解媒體的工作性質和社會影響力，避免發(fā)生媒體交往風險事故。物業(yè)服務企業(yè)應設立以下規(guī)定：①在與各媒體的工作接觸和工作交往中，物業(yè)服務企業(yè)總經理具有唯一的決定權利;②項目如需在報紙、雜志、電臺、電視臺或其他媒體進行宣傳報道、參加公關活動或刊登招聘廣告時，必須事先得到物業(yè)服務企業(yè)的批準和核準，否則不得進行;③項目在日常經營和管理活動中，應嚴格執(zhí)行物業(yè)服務企業(yè)的統(tǒng)一VIS設計(包括文字、格式、字體、顏色等)，不得隨意改動。

3.建立風險防范機制

為確保物業(yè)服務企業(yè)的聲譽和經濟利益不受損害，應在經營管理過程中實行預警制度，即要根據(jù)收支計劃和實際財務運作測算出收支平衡點，規(guī)定一旦低于平衡點多少幅度時，企業(yè)就要自動進入警戒狀態(tài)。當在日常經營管理活動過程中財務狀況接近該警戒線時，項目負責人要及時向物業(yè)服務企業(yè)負責人提交預警報告，包括預先對財務狀況的前景做出的預測與分析、如何扭轉財務狀況的措施及設想、需委托方及物業(yè)服務企業(yè)給予的支持等。物業(yè)服務企業(yè)負責人與項目負責人要密切注意改進措施的實施情況，將虧損消滅在萌芽狀態(tài)。

4.合理投保，轉移風險

物業(yè)經營活動中的管理風險無時不在，為最大限度地減少企業(yè)在風險來臨后的損失，妥善的辦法之一是在信譽好的專業(yè)保險機構進行商業(yè)保險，通過保險轉移風險。物業(yè)服務企業(yè)投標的相關知識詳見《物業(yè)管理綜合能力》。

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（責任編輯：中大編輯）

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