為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

第六章：租賃管理

一、內(nèi)容提要：1、租賃管理與租賃方案 2、房屋租賃合同 3、租戶關(guān)系管理

二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)租賃的形式、租賃管理與租賃方案、租賃合同的構(gòu)成要素和物業(yè)租賃管理中的客戶關(guān)系管理的知識(shí)水平和實(shí)際應(yīng)用能力。

考試的基本要求：

掌握：物業(yè)租賃的特點(diǎn)，租金確定與調(diào)整方法。

熟悉：物業(yè)租賃的分類方法，租賃管理的工作內(nèi)容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。

了解：物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內(nèi)容，租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷工作，客戶關(guān)系管理及其在租賃管理中的應(yīng)用。

物業(yè)租賃概述

第一節(jié)  物業(yè)租賃概述

一、物業(yè)租賃及其特征

(一)物業(yè)租賃的概念

通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋租賃的含義有以下兩點(diǎn)：

(1)出租人必須是房屋所有權(quán)人。

(2)出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，

也包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、人股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。

(二)房屋租賃的特點(diǎn)

房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，它具有以下特征：

1．房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)

2．房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋

3．房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系

4．房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

5．租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人

二、物業(yè)租賃的分類

依據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)租賃可作如下分類：

(一)按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分

按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡(jiǎn)稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡(jiǎn)稱私房租賃)。

L公房租賃

我國(guó)的管理體制，

公房又分為直管公房和自管公房。直管公房一般由各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，自管公房由國(guó)家授權(quán)的單位即國(guó)有企事業(yè)單位自行管理，

2．私房租賃

私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。

(二)按房屋租賃期限劃分

按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。

(1)定期租賃。定期租賃包含確切的起租日期和結(jié)束日期，租期可以是一個(gè)星期，也可以是若干年。

(2)自動(dòng)延期租賃。自動(dòng)延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。

(3)意愿租賃。意愿租賃就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，2012年物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書(shū)面形式提出中止租賃的通知。

(三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分

物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。

(1)毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用，承租人在使用物業(yè)的過(guò)程中，不需要再另行繳納任何費(fèi)用。

(2)凈租。指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部，而不包含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。

(3)百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時(shí)，承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個(gè)百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

大型購(gòu)物中心或超市常常采用百分比租金。

三、物業(yè)租賃管理模式

常見(jiàn)的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。

(一)包租轉(zhuǎn)租模式

1．具體做法

物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時(shí)，0527wd.cn將出租物業(yè)全部或部分包租下來(lái)；然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。

2．雙方責(zé)任及利弊

包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。

(二)出租代理模式

1．具體做法

業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理和服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。

2．雙方責(zé)任與利弊

出租代理模式，業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在租賃市場(chǎng)活躍時(shí)，業(yè)主通常選擇出租代理模式。

(三)委托管理模式

1．具體做法

業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務(wù)工作委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

2．雙方責(zé)任及利弊

委托管理模式，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒(méi)有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)租中的風(fēng)險(xiǎn)完全由業(yè)主承擔(dān)。因此經(jīng)租所獲得的利潤(rùn)與物業(yè)管理企業(yè)無(wú)關(guān)，它只獲取物業(yè)管理和服務(wù)費(fèi)用。

四、房屋租賃的行政管理

房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內(nèi)容有：

(一)房屋租賃登記備案的一般程序

房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的租賃合同。2012年物業(yè)管理師考試時(shí)間合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序?yàn)樯暾?qǐng)、審查、頒證三步。

1．申請(qǐng)

簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：書(shū)面租賃合同；房屋所有權(quán)證；當(dāng)事人的合法證件；城市人民政府規(guī)定的其他文件。

2．審查

房屋租賃登記備案不同于簡(jiǎn)單的備案，登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內(nèi)容主要包括：

(1)審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；

(2)審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋；

(3)審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等；

(4)審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；

(5)審查是否按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費(fèi)。

3．頒證

只有上述條件均具備后，才能登記備案，否則，作為主管部門有權(quán)行使否決權(quán)，判定租賃行為無(wú)效，不予登記。經(jīng)主管部門審查合格后，準(zhǔn)予登記。由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋租賃證。

(二)房屋租賃的條件

公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(3)共有房屋未取得共有人同意的；

(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(5)屬于違章建筑的；

(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

(三)房屋租賃中的違法行為及處罰

《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰：

(1)偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書(shū)，并可以處以罰款；

(2)不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；

(3)未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收其非法所得，并可以處以罰款。

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