《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

第四節(jié) 房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制

一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇

由于技術(shù)的不斷發(fā)展，共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)含量、復(fù)雜化程度也越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)施管理提出了更高的要求。為了達(dá)到最佳和最經(jīng)濟(jì)的管理狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行綜合的評(píng)估確認(rèn)，在此基礎(chǔ)上選擇和確定適合本企業(yè)特點(diǎn)的管理維護(hù)方式。目前常見(jiàn)的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。

(一)項(xiàng)目外包分析

如果物業(yè)管理企業(yè)采用外包模式，則可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合分析：

(1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模;

(2)所管物業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜程度及數(shù)量情況;

(3)設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)程度;

(4)政府部門(mén)對(duì)此類(lèi)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求;

(5)自行管理此類(lèi)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度、管理風(fēng)險(xiǎn)大小;

(6)設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況，包括維修網(wǎng)點(diǎn)的分布、服務(wù)及時(shí)性、技術(shù)壟斷程度等;

(7)市場(chǎng)上此類(lèi)設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)技術(shù)人員的供求情況、社會(huì)平均工資水平;

(8)本地市場(chǎng)能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展的成熟度，包括從業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量情況、技術(shù)水平、服務(wù)價(jià)格、業(yè)務(wù)規(guī)模、企業(yè)信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。

(二)承包方評(píng)估

如果需要將設(shè)施設(shè)備業(yè)務(wù)實(shí)行外包管理模式，就應(yīng)該選擇在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格方面均滿(mǎn)足企業(yè)需要的合格承包方。通常要從以下幾個(gè)方面對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估：

(1)企業(yè)品牌狀況;

(2)企業(yè)規(guī)模;

(3)資信信譽(yù);

(4)技術(shù)能力(是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書(shū)等);

(5)企業(yè)質(zhì)量保證能力(如是否有質(zhì)量保證體系);

(6)管理維護(hù)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn);

(7)預(yù)算價(jià)格、付款方式。

在評(píng)估時(shí)應(yīng)注意：選取多家單位進(jìn)行綜合價(jià)格比較;同等條件下原承包方優(yōu)先;不以?xún)r(jià)格為惟一選擇標(biāo)準(zhǔn);評(píng)估參與人與承包方有特殊關(guān)系時(shí)應(yīng)予回避;秉承公開(kāi)、公正、公平的原則;根據(jù)分包項(xiàng)目的內(nèi)容，選擇采取資料審核、現(xiàn)場(chǎng)考察、分項(xiàng)評(píng)分、逐項(xiàng)審核、評(píng)估會(huì)議等方式對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估。

二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制

(一)訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影響可能較大，在合同起草和簽訂過(guò)程中，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)方面：

(1)在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致。

(2)在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時(shí)責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)產(chǎn)生糾紛。

(3)應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)。

(4)委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過(guò)程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。

(二)外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題

(1)建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度并落實(shí)專(zhuān)人負(fù)責(zé)實(shí)施。

(2)建立與承包方的定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履約過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。

(3)建立定期效果評(píng)估制度。對(duì)評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問(wèn)題，以書(shū)面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

(4)定期對(duì)承包方基本情況全面更新，以及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同

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