《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作

持有股票等證券的成本不過(guò)是支付給財(cái)務(wù)顧問(wèn)的咨詢費(fèi)用、傭金和買賣時(shí)的印花稅等費(fèi)用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費(fèi)用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。

對(duì)物業(yè)的權(quán)力伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)。不像證券投資者，在未來(lái)某一時(shí)間處置其證券之前，可以暫時(shí)不必考慮和關(guān)心證券的情況;而對(duì)于物業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。

例如，有一宗在已開(kāi)發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進(jìn)行某種開(kāi)發(fā)，但可能因?yàn)榕潘到y(tǒng)或者其他某項(xiàng)關(guān)鍵服務(wù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也可能因?yàn)橐?guī)劃管理部門認(rèn)為它沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)要求的成熟度，這塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。即使這樣，謹(jǐn)慎的業(yè)主也將會(huì)每隔一段時(shí)間去看看這塊土地，/物業(yè)管理師報(bào)考條件/以保證沒(méi)有什么負(fù)面因素作用在土地上。他們或者其指定的代理人會(huì)檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近土地的使用者沒(méi)有侵占其土地;他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因?yàn)檫@些行為可能會(huì)造成他們今后對(duì)土地的開(kāi)發(fā)計(jì)劃受損或者破產(chǎn)。他們還要對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)定和保險(xiǎn)。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時(shí)，往往需要特別的監(jiān)護(hù)和合適的管理，這同時(shí)也增加了成本和費(fèi)用。

(一)常規(guī)工作內(nèi)容概述

從日常工作的角度看，物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開(kāi)支水平，盡量減少給使用者帶來(lái)的不便。

在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒(méi)有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來(lái)進(jìn)行調(diào)查、拍照、復(fù)印資料、搜集整理電話記錄等。

(二)現(xiàn)金流和成本管理

支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。

相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營(yíng)收益。因?yàn)榭偸杖脒€必須支付各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，/2012年物業(yè)管理師報(bào)考條件/這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時(shí)間與數(shù)量上不可預(yù)測(cè)的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

1.支出的分配

當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時(shí)候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來(lái)的意外成本。

但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會(huì)采用這種方式：

(1)對(duì)用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。

(2)由于短期的商業(yè)租戶會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部?jī)?nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。

(3)租戶可能對(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。

2.費(fèi)用和成本

物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費(fèi)、履行租約的相關(guān)費(fèi)用和印花稅等費(fèi)用的習(xí)慣。但實(shí)際上，一般都是通過(guò)各國(guó)的法律和雙方的協(xié)商，來(lái)確定具體由哪一方來(lái)支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。

3.租金

一般來(lái)說(shuō)，按照租約規(guī)定進(jìn)行開(kāi)支的一方需要說(shuō)明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負(fù)責(zé)。但是以下四種情況除外：

(1)物業(yè)有多個(gè)租戶，每個(gè)租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開(kāi)支來(lái)源。實(shí)踐證明具體操作過(guò)程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對(duì)各種開(kāi)支進(jìn)行管理，并從每個(gè)租戶那里收取相應(yīng)比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個(gè)租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費(fèi)。

(2)租戶要各自支付保險(xiǎn)費(fèi)，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來(lái)補(bǔ)償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)庇護(hù)的費(fèi)用，即租戶可能會(huì)從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險(xiǎn)等方面的益處，但他們不必為此而專門付費(fèi)。

(3)有時(shí)租戶不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時(shí)業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶履行租約。

(4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會(huì)面對(duì)一項(xiàng)租戶的租金沒(méi)有覆蓋的維修或者更新項(xiàng)目。一旦租約停止，可能全部的租金收人都不夠進(jìn)行這項(xiàng)維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對(duì)物業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。

4.服務(wù)費(fèi)

接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對(duì)公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護(hù)和維修負(fù)責(zé)，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業(yè)主出面來(lái)進(jìn)行這些公共部位或者設(shè)施的修繕和服務(wù)，也可能委托專門的公司來(lái)完成這項(xiàng)工作。業(yè)主會(huì)要求租戶按期繳納相應(yīng)的費(fèi)用，然后再匯總進(jìn)行專項(xiàng)支出。

(1)目的

服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實(shí)際上是由租戶支付的。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者修護(hù)。

(2)成本分?jǐn)?/p>

當(dāng)業(yè)主代表租戶進(jìn)行開(kāi)支的時(shí)候，由于涉及到不止一個(gè)租戶，因此有必要在租戶中明確成本分?jǐn)偟谋壤＠缭谝粋€(gè)購(gòu)物中心中的某個(gè)店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項(xiàng)目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會(huì)有所不同。這些費(fèi)用將包括整個(gè)物業(yè)的監(jiān)管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲(chǔ)藏空間費(fèi)用、電話費(fèi)，以及供暖、照明、裝修、保潔、營(yíng)銷和促銷活動(dòng)的成本等。

一般分配公共成本的方式是按照單個(gè)租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計(jì)算。按照承租面積分配成本有時(shí)并不那么令人滿意，特別是當(dāng)同一個(gè)物業(yè)要承擔(dān)很多種功能，每個(gè)租戶享受到的服務(wù)差別比較大的時(shí)候。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問(wèn)題。因?yàn)榻毁M(fèi)基數(shù)的計(jì)算是在業(yè)主控制之外，而且會(huì)隨著時(shí)間的變化而發(fā)生改變?？蛇@類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項(xiàng)目?jī)r(jià)格一般都會(huì)越來(lái)越高，維修成本會(huì)不斷增加，這種方法無(wú)法保證收取的專項(xiàng)費(fèi)用能始終覆蓋公共成本。

這些公共服務(wù)的成本如果沒(méi)能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。因此很多租約都會(huì)要求租戶能夠提前支付這筆款項(xiàng)。這種做法可以保證在大筆款項(xiàng)支出時(shí)，能夠有充足的資金準(zhǔn)備。常用的提取方法是以上一年的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專項(xiàng)資金的提取。

(3)其他相關(guān)費(fèi)用

每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候，還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)的成本。這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。

(三)日常維修和維護(hù)

日常維修和維護(hù)的開(kāi)支來(lái)源，需要租約各方通過(guò)溝通來(lái)確定具體履行方式。

業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問(wèn)題的方式。如果物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴(yán)重，租戶一般都不愿意接受這樣的條款。此時(shí)雙方就會(huì)通過(guò)溝通來(lái)確定一個(gè)讓大家都感覺(jué)可以接受的解決方式，業(yè)主會(huì)盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。對(duì)于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，很多機(jī)構(gòu)投資者會(huì)拒絕參與投資。同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，業(yè)主還必須關(guān)注租戶的承租意圖、用途和財(cái)務(wù)狀況。如果租戶承擔(dān)了主要的維修責(zé)任，但是卻沒(méi)有履行或者沒(méi)有很好履行，將給業(yè)主帶來(lái)很多麻煩，這些工作可能會(huì)造成業(yè)主更沉重的工作負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

(四)未來(lái)維修和維護(hù)

在計(jì)劃進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候，經(jīng)常忽視物業(yè)管理師的參與。實(shí)際上，物業(yè)管理師不同的參與，對(duì)于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。

開(kāi)發(fā)商的意圖將會(huì)體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計(jì)中，因?yàn)樗麄円獙⑽飿I(yè)出售，必須要給市場(chǎng)提供一個(gè)具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關(guān)注物業(yè)的折舊問(wèn)題和長(zhǎng)期維護(hù)問(wèn)題。他們的觀點(diǎn)與物業(yè)長(zhǎng)期持有者或使用者的觀點(diǎn)可能完全不同。

對(duì)于工廠、倉(cāng)庫(kù)和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來(lái)的維修和維護(hù)?，F(xiàn)在這類供給已經(jīng)比較充足，因此潛在租戶的選擇空間比較大

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