第二節(jié) 前期物業(yè)服務合同

一、前期物業(yè)服務合同的概念

前期物業(yè)服務合同，是指物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授予開展物業(yè)管理服務的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！钡诙鍡l規(guī)定：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容?！鼻捌谖飿I(yè)服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業(yè)管理企業(yè)，也涉及到業(yè)主。

在實踐中，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是持續(xù)的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業(yè)主投票形成業(yè)主大會決定是不現(xiàn)實的，而這個階段的物業(yè)管理服務又是必須的。因此，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務的責任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)。

二、前期物業(yè)服務合同的主要內容

合同的內容就是合同的條款，是合同對當事****利義務的具體規(guī)定。前期物業(yè)服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權利義務關系，包含以下幾個主要部分。

(一)合同的當事人

物業(yè)服務合同的當事人就是建設單位與物業(yè)管理企業(yè)，其中建設單位以及物業(yè)管理企業(yè)一般都是法人組織。

(二)物業(yè)基本情況

物業(yè)的基本情況包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等方面的內容。

(三)服務內容與質量

服務內容主要包括：物業(yè)共用部位及共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理;物業(yè)共用部位和相關場地環(huán)境管理;車輛停放管理;公共秩序維護、安全防范的協(xié)助管理;物業(yè)裝飾裝修管理服務;物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務內容等。

(四)服務費用

服務費用包括：物業(yè)服務費用的收取標準、收費約定的方式(包干制或酬金制);物業(yè)服務費用開支項目;物業(yè)服務費用的繳納;酬金制條件下，酬金計提方式、服務資金收支情況的公布及其爭議的處理等。

(五)物業(yè)的經營與管理

物業(yè)的經營與管理包括：停車場和會所的收費標準、管理方式、收入分配辦法;物業(yè)其他共用部位共用設施設備經營管理經營與管理。

(六)承接查驗和使用維護

承接查驗和使用維護的主要內容包括，執(zhí)行過程中雙方責任義務的約定。

(七)專項維修資金

專項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳存、使用、統(tǒng)籌和管理。

(八)違約責任

這部分內容主要包括違約責任的約定和處理、免責條款的約定等。

(九)其他事項

其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。

三、簽訂前期物業(yè)服務合同應注意的事項

(一)物業(yè)的承接驗收

物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期服務活動的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接驗收內容、標準、責任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題，無需在合同中約定。

(二)物業(yè)服務的費用

前期物業(yè)服務合同涉及的費用種類多，情況復雜，支付主體及責任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同予以列明。例如，應當由建設單位支付的費用不能轉嫁給業(yè)主;對于由業(yè)主支付的費用部分，則應當注意是否符合國家法律法規(guī)的要求，應當在物業(yè)銷售前予以明示或約定。

(三)前期物業(yè)服務合同的解除或終止

前期物業(yè)服務合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類因素致使前期物業(yè)服務合同無法全面履行時，物業(yè)管理企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補償?shù)姆绞揭?guī)避風險。因此，有必要在前期物業(yè)服務合同中對解除合同的條件作出明確約定。

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（責任編輯：黑天鵝）

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