21.租賃方案與策略主要涉及到以下內(nèi)容：(重點多選)P162-164

1、確定可出租面積和租賃方式。2、編制租賃經(jīng)營預(yù)算(核心)。3、定位目標市場。(物業(yè)租賃所面向的目標市場群體，主要由該物業(yè)所處子市場的供求關(guān)系決定。)4、確定租金方案。(在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。)5、明確吸引租戶的策略(有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如裝飾裝修，設(shè)備，服務(wù)。。。。)

22. 首先確定物業(yè)中能夠?qū)ν獬鲎獾牡拿娣e和租賃方式。(單選)P162

23. 有些面積是業(yè)主自用，零售商業(yè)物業(yè)中需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布。P162

24. 預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心。(單選)P162

25. 預(yù)算中包括詳細的 ①預(yù)期收益估算、②允許的空置率水平和③經(jīng)營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營管理的量化目標。P162

26. 預(yù)算是物業(yè)經(jīng)營管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當收入低于預(yù)算或費用超過預(yù)算時就會引起物業(yè)管理師的注意。P163

27. 預(yù)算還可以使業(yè)主較容易的對物業(yè)經(jīng)營管理財務(wù)情況進行檢查。P163

28. 租金方案是租賃管理的核心(單選)，十分重要。在租賃方案中就需要對租金水平的確定方式作出指導(dǎo)性的安排。P163

29. 租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。P163

30.對于大型物業(yè)管理企業(yè)來說，為準確判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，并對已知的租金進行相應(yīng)的修正。P164

31. 租金方案還會受到出租策略的影響。P164

32. 租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。P165

33. 租戶選擇中的主要準則：①潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、②財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、③所需的面積大小及空間組合，④需要提供的特殊物業(yè)管理內(nèi)容。(重點多選)P165

34. 租金的計算單位和所包含的內(nèi)容 P166

租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分;

當使用毛租金的形式出租物業(yè)時，所有的經(jīng)營費用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金 │

中全額支付，許多租戶喜歡凈租金的形式，一些物業(yè)的經(jīng)營費用由租戶直接支付。凈租金的形式，業(yè)主需要明確要支付哪些費用、哪些屬于代收代繳費用、哪些費用主要取決于租戶對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度。租戶在租金外還需支付的費用項目都要在租約中仔細規(guī)定。租戶為了保護自己的利益，和業(yè)主就租金外的一些主要費用項目協(xié)商出一個上限。

35. 基礎(chǔ)租金(最低租金)與附加租金(差別租金：百分比租金)P166

36. 對租金水平調(diào)整，對于租期較短的租戶，可設(shè)定一個租金水平，在租期中保持不變。P166

37. 房屋租賃合同的法律特征(必須掌握): 1)是雙務(wù)合同 2)是有償合同 3)是諾成合同

4) 是要式合同 5)是繼續(xù)性合同 P169

38. 房屋租賃的基本條款:(一)當事人姓名或者名稱及住所;(二)房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況;

(三)租賃用途;(四)租賃期限;(五)租金及支付方式;(六)房屋的修繕責(zé)任;(七)轉(zhuǎn)租的約定;(八)變更和解除合同的條件;(九)租賃雙方的權(quán)利與義務(wù);(十)當事人約定的其他條款1.稅收與保險費的分擔(dān)2.改建的規(guī)定3.保證金P170

39. 租金標準是租賃合同的核心(重點單選)，是引起租賃糾紛的主要原因。P171

40.(重點多選)發(fā)生下列情況之一，可以允許租賃合同的變更 P172-173

⑴ 銀租賃一方當事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。

⑵ 因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。

⑶ 因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更合同。

⑷ 租金的增減或支付方式的改變可導(dǎo)致協(xié)議更改。

⑸ 由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短。.

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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