七、收益性物業(yè)的租賃管理

(一)影響收益性物業(yè)租賃市場(chǎng)的主要因素

1、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指城市的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境。如該城市的國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)民收入、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況的指標(biāo);當(dāng)?shù)氐南M(fèi)總額、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民收入、存款余額、物價(jià)指數(shù)等描述社會(huì)消費(fèi)水平和消費(fèi)能力的指標(biāo);該城市進(jìn)出口增長(zhǎng)情況、外資企業(yè)新增加數(shù)量等反映高檔物業(yè)需求的指標(biāo)以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)政策、財(cái)政政策、消費(fèi)政策、金融政策等產(chǎn)業(yè)政策方面的情況等。

城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況的好壞，首先直接決定著是否有足夠的、具有一定支付能力的租戶來(lái)租賃該城市的物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)以及高檔公寓物業(yè)、中低檔居住物業(yè)等等。其次，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的狀況，也是房屋租金水平高低的決定者。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看漲，各行各業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)對(duì)出租的房屋需求旺盛，必然會(huì)促使房屋租金提高，反之，房屋租金就會(huì)走低。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的狀況還是房屋租賃期限長(zhǎng)短的重要影響因素。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好，租戶就希望通過(guò)簽訂一個(gè)長(zhǎng)期不變的合同來(lái)獲取某些利益，而房屋出租者則希望盡量簽訂短期租賃合同或增加提高租金的條款等等。

2、房屋出售市場(chǎng)情況。房屋出售市場(chǎng)情況包括兩個(gè)方面：第一，房屋出售市場(chǎng)供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區(qū)、數(shù)量類型、檔次、配套設(shè)施、價(jià)格、物業(yè)管理單位、成交條件(預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時(shí)的房齡和狀況以及開(kāi)發(fā)單位和調(diào)查日期等項(xiàng)目。第二，房屋出售市場(chǎng)需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來(lái)說(shuō)，主要包括客戶的單位名稱、職業(yè)或從事的行業(yè)、地區(qū)、收入水平、購(gòu)買用途、購(gòu)買心理特征、對(duì)承租房屋的看法以及對(duì)出售物業(yè)的品質(zhì)、價(jià)格、地區(qū)、配套等方面的需求。

房屋市場(chǎng)需求狀況，主要是指客戶對(duì)出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等。房屋出租市場(chǎng)與房屋出售市場(chǎng)是密切聯(lián)系在一起的。房屋出售市場(chǎng)產(chǎn)品質(zhì)量好、位置優(yōu)、配套全、價(jià)格低，則必然會(huì)吸引大量消費(fèi)者去購(gòu)買，而租賃市場(chǎng)就會(huì)因此而減少一些承租客戶;反之，如果房屋出售市場(chǎng)沒(méi)有真正適合消費(fèi)者需要的房屋產(chǎn)品，比如價(jià)格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費(fèi)者就會(huì)轉(zhuǎn)而到房屋出租市場(chǎng)去承租自己滿意的房屋等等。

所以，在分析和預(yù)測(cè)物業(yè)出租市場(chǎng)時(shí)，一定要注意分析房屋出售市場(chǎng)，并努力把兩者結(jié)合起來(lái)。這樣才有可能準(zhǔn)確地把握物業(yè)出租市場(chǎng)的現(xiàn)況與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

3、房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境。房屋租賃政策法規(guī)包括直接規(guī)范房屋租賃管理的政策法規(guī)規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及間接影響房屋租賃的相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，比如《城市公有房屋管理規(guī)定》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等。

房屋租賃政策法規(guī)是決定或影響城市居民或城市單位是否租賃房屋、租賃什么類型的房屋、租賃多大規(guī)模房屋以及租賃期限的主要因素。比如，若規(guī)定國(guó)有單位不能租賃私有房屋辦公，則這些單位就不會(huì)租賃私有房屋等等。另外，房屋拆遷管理辦法也間接影響房屋租賃市場(chǎng)情況，如規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低，而房屋出售市場(chǎng)的售價(jià)比較高，則被拆遷的住戶就很有可能短期或長(zhǎng)期租賃房屋居住而不是直接到出售市場(chǎng)購(gòu)買住房等。

(二)收益性物業(yè)爭(zhēng)取租戶的措施與方法

1、物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)取租戶的措施。物業(yè)管理企業(yè)為了將房屋盡可能快捷、有效地出租出去，需要采取主動(dòng)的措施去尋找和爭(zhēng)取租客。這些措施包括：

(1)發(fā)布廣告。廣告有多種形式，如做標(biāo)志牌、在報(bào)紙期刊上做宣傳，或通過(guò)廣播電視，或用信函、宣傳手冊(cè)、傳單和網(wǎng)址，或通過(guò)贊助體育比賽、戲劇、音樂(lè)會(huì)等形式。但需要注意的是，做廣告時(shí)一定要考慮到租賃房屋的類型、檔次以及相應(yīng)的潛在租戶的類型，以便能夠用最少的廣告成本開(kāi)支爭(zhēng)取到最多的潛在租戶。

(2)“免費(fèi)”或優(yōu)惠。如可以提供一次免費(fèi)旅行、免費(fèi)使用俱樂(lè)部的機(jī)會(huì)等。也可以在廣告中聲明前若干位簽約者可免收第一個(gè)月的租金，或在一個(gè)特定的時(shí)期內(nèi)有某種優(yōu)惠或向光顧物業(yè)的客戶發(fā)送禮品等。

(3)引導(dǎo)參觀。通過(guò)引導(dǎo)潛在租戶參觀，來(lái)使其對(duì)待租房屋產(chǎn)生興趣和需求。參觀中工作人員不僅要突出不同物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，并且要說(shuō)明他們所能提供的服務(wù)，如保潔方面、便利服務(wù)方面、設(shè)備的維修保養(yǎng)和常規(guī)操作情況以及管理的方針和行為規(guī)范等。

(4)建立租售中心。使用合適的租售中心會(huì)增加潛在租戶的詢問(wèn)率，從而提高出租的可能性。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊蠓课莸那闆r。但當(dāng)市場(chǎng)強(qiáng)勁時(shí)，一般不需要精心布置這樣的租售中心。

(5)與獨(dú)立的房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人合作。房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人往往具有豐富的推銷經(jīng)驗(yàn)，了解市場(chǎng)的供求狀況，并且具有廣泛的客戶網(wǎng)，借助于他們的力量往往可以事半功倍。特別是在出租一個(gè)新的戰(zhàn)相當(dāng)規(guī)模的物業(yè)時(shí)，與他們的合作會(huì)特別有效。

2、物業(yè)管理企業(yè)了解租戶情況的方法。

(1)開(kāi)展?jié)撛谧鈶舻牡怯?。讓每一個(gè)前來(lái)咨詢或參觀房屋的潛在租戶填寫(xiě)一份來(lái)客登記表。登記表中應(yīng)包括潛在租戶的姓名、單位、住址與辦公地點(diǎn)、聯(lián)系電話、從事行業(yè)、收入水平、員工數(shù)量、所需房屋的類型和面積、擴(kuò)租的可能以及需要的特殊物業(yè)管理服務(wù)等等。

(2)核對(duì)潛在租戶的身份。尤其是零售性的商業(yè)用房，如混合租賃的零售購(gòu)物中心，租戶做何種生意非常重要，它關(guān)系到該租戶能否與其他租戶協(xié)調(diào)，如有些租戶就要求同在一個(gè)購(gòu)物中心限制有競(jìng)爭(zhēng)性的租戶等等。

(3)調(diào)查租戶的租賃經(jīng)歷和資信狀況。通過(guò)多種形式的調(diào)查，了解潛在租戶的過(guò)去租賃歷史，盡量尋找租賃歷史穩(wěn)定可靠、租賃期較長(zhǎng)的租戶。通過(guò)調(diào)查還可以得到所需要的潛在租戶的以往信用資料，從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。對(duì)那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮。

(三)收益性物業(yè)租賃的特點(diǎn)

收益性物業(yè)租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，具有以下特點(diǎn)：

1、商業(yè)物業(yè)租賃不轉(zhuǎn)移物業(yè)的所有權(quán)。商業(yè)物業(yè)租賃只轉(zhuǎn)移物業(yè)權(quán)屬中的使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移物業(yè)所有權(quán)。因此，承租人擁有的是占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，房屋的處分權(quán)和最終收益權(quán)仍屬出租人所有，而且這種權(quán)屬轉(zhuǎn)移是有期限的，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋出租權(quán)利歸還出租人。

2、租賃的標(biāo)的是作為特定物的物業(yè)。商業(yè)物業(yè)租賃的標(biāo)的是特定物而不是種類物。房地產(chǎn)租賃的標(biāo)的必須是特定的，不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以以同類物來(lái)代替，出租人在提供房屋時(shí)，只能按合同的規(guī)定出租，而不能用其他的同樣房，包括其他區(qū)域、地段的房屋代替。租賃合同終止后，承租人必須將房屋奉還。因此，在租賃合同中必須對(duì)標(biāo)的物做詳細(xì)的區(qū)別性的描述。

3、物業(yè)租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約的關(guān)系。物業(yè)租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，應(yīng)體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關(guān)系。同時(shí)由于房屋租賃的特殊性，租賃契約必須是要式合同，而且是法定要式合同。我國(guó)法律規(guī)定，租賃合同必須采取書(shū)面形式，而且必須登記備案。

4、物業(yè)租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止。在物業(yè)租賃的有效期內(nèi)，即使出租人物業(yè)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃關(guān)系仍然有效，物業(yè)新所有權(quán)人必須承擔(dān)物業(yè)原所有人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。

5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。租賃作為一種民事法律行為，對(duì)其主體租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求，其表現(xiàn)為：租賃雙方必須具有民事行為能力;出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的委托人或法定代管人;要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我國(guó)規(guī)定機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)及其他企事業(yè)法人不得租用或變相租用城市私房，外國(guó)人不能租用內(nèi)銷房等等。

(四)收益性物業(yè)租賃管理模式

根據(jù)商業(yè)物業(yè)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)租賃采用不同的管理模式。

1、包租轉(zhuǎn)租模式。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下來(lái)，然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即由物業(yè)管理企業(yè)零售出租。

包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠。在租賃市場(chǎng)不景氣或不容易把握時(shí)，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

物業(yè)管理企業(yè)此時(shí)既要承擔(dān)商業(yè)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)，又要負(fù)責(zé)物業(yè)的管理服務(wù)工作。除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費(fèi)用之外，還將從承租活動(dòng)中獲取一定的批零差價(jià)利潤(rùn)。但以固定的租金包租的物業(yè)管理企業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過(guò)高，將自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵是批零差價(jià)的確定，要充分考慮到空房率，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)。

2、出租代理模式。商業(yè)物業(yè)業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理與服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只獲取傭金，傭金的計(jì)算與出租物業(yè)的多少成比例。

出租代理模式，業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入，在租賃市場(chǎng)活躍時(shí)，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動(dòng)及租賃過(guò)程中的管理和服務(wù)，并根據(jù)合同承擔(dān)一定的責(zé)任，如管理不善或租賃活動(dòng)的失誤都將受到懲罰，但風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其是空置房對(duì)業(yè)主的影響大，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)影響小。物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務(wù)費(fèi)用。在經(jīng)營(yíng)租賃活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)得到的只是傭金。

3、委托管理模式。商業(yè)物業(yè)業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入，業(yè)主將物業(yè)管理服務(wù)工作委托給物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，這種模式與多業(yè)主樓宇物業(yè)管理中所做的工作近似，但物業(yè)管理企業(yè)屆時(shí)所面對(duì)的不是諸多業(yè)主，而是一個(gè)業(yè)主和諸多承租人。

委托管理模式，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲得全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒(méi)有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)租中的風(fēng)險(xiǎn)完全由業(yè)主承擔(dān)，因此經(jīng)租所獲得的利潤(rùn)與物業(yè)管理企業(yè)無(wú)關(guān)，它只獲取物業(yè)管理和服務(wù)的費(fèi)用。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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