為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

三、收益法

(一)收益法概述

收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，稱(chēng)為收益乘數(shù)法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫(xiě)字樓、旅館、商店、中大物業(yè)管理師考試網(wǎng)餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用。

運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似物業(yè)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；

②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益)；③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；

④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。

(二)報(bào)酬資本化法的主要計(jì)算公式

1．收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式

收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式如下：

式中  V——物業(yè)的收益價(jià)格；

A——物業(yè)的凈收益；

Y——物業(yè)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率；

n——物業(yè)的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間，通常為收益年限。

公式原型為：

此公式的假設(shè)前繩(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率不等于零為了；收益期限為有限年"。

上述公式的假設(shè)前提是公式推導(dǎo)上的要求(后面的公式均如此)，其中報(bào)酬率y在現(xiàn)實(shí)中是大于零的，因?yàn)閳?bào)酬率也表示一種資金的時(shí)間價(jià)值或機(jī)會(huì)成本。從數(shù)學(xué)上看，當(dāng)Y＝0時(shí)，V=A×n。

[例4·8)  某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，物業(yè)管理師培訓(xùn)至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元；該宗物業(yè)的報(bào)酬率為8、5％。試計(jì)算該宗物業(yè)的收益價(jià)格。

[解]  該宗物業(yè)的收益價(jià)格計(jì)算如下：

與例4—10中44年土地使用年限的物業(yè)價(jià)格91.5萬(wàn)元相比，例4—11中無(wú)限年的物業(yè)價(jià)格要高2.6萬(wàn)元(94.12—91.52＝2.60)。

3．凈收益在前若干年有變化的公式

凈收益在前若干年有變化的公式如下：

來(lái)估價(jià)，有時(shí)未免太片面；而如果根據(jù)凈收益每年都有變化的實(shí)際情況來(lái)估價(jià)，又不大可能(除非收益期限較短)。為了解決這個(gè)矛盾，一般是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)其在未來(lái)3—5年或可以預(yù)測(cè)的更長(zhǎng)時(shí)期的凈收益作出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對(duì)這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計(jì)算出物業(yè)的價(jià)格。特別是像商店、旅館、餐飲、娛樂(lè)之類(lèi)的物業(yè)，在建成后的前幾年由于試營(yíng)業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用這種公式來(lái)估價(jià)。

[例4—10)  某宗物業(yè)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類(lèi)物業(yè)的報(bào)酬率為10％。試計(jì)算該宗物業(yè)的收益價(jià)格。

[解)  該宗物業(yè)的收益價(jià)格計(jì)算如下：

(三)物業(yè)凈收益的求取

運(yùn)用收益法估價(jià)(無(wú)論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益。物業(yè)管理師報(bào)考條件可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營(yíng)收益。

出租的物業(yè)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素(地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤(rùn))，一般為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。但在實(shí)際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，因此，出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是如表4-3所列的費(fèi)、稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。

出租的物業(yè)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用         表4-3

項(xiàng)目名稱(chēng)出租人負(fù)擔(dān)承租人負(fù)擔(dān)  標(biāo)    準(zhǔn)  數(shù)    量    年金額

水    費(fèi)

電    費(fèi)

燃?xì)赓M(fèi)

供暖費(fèi)

通信費(fèi)

有線電視費(fèi)

家具設(shè)備折舊費(fèi)[1)

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用[2]

維修費(fèi)

保險(xiǎn)費(fèi)[3]

物業(yè)稅[4]

租賃費(fèi)用[5]

項(xiàng)目名稱(chēng)出租人負(fù)擔(dān)承租人負(fù)擔(dān)標(biāo)    準(zhǔn)數(shù)    量    年金額

租賃稅費(fèi)[6]

其他費(fèi)用

注：[1]如果由出租人提供家具設(shè)備（如家具、電視機(jī)、電冰箱、空調(diào)機(jī)等），應(yīng)扣除它們的折舊費(fèi)；[2]如物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費(fèi)用；[3]如投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)等的保險(xiǎn)費(fèi)；[4]如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅等；[5]如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的租賃代理費(fèi)；[6]包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)。

在實(shí)際求取凈收益時(shí)，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?；如果租約約定部分或全部費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時(shí)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用時(shí)，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)租賃中，如果出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，名義租金就會(huì)高一些；如果承租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，名義租金就會(huì)低一些。

(四)報(bào)酬率的求取

報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類(lèi)性質(zhì)的比率。進(jìn)一步搞清楚報(bào)酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的概念及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本；投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人的本金的收回，投資回報(bào)就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

可以將購(gòu)買(mǎi)收益性物業(yè)視為一種投資行為：這種投資需要投入的資本是物業(yè)價(jià)格，試圖獲取的收益是物業(yè)預(yù)期會(huì)產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益，可以說(shuō)是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對(duì)象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個(gè)完善的市場(chǎng)中，投資者之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)；或者，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險(xiǎn)的投資。因此，從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。例如，將資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，風(fēng)險(xiǎn)小，但利率低，收益也就低；而將資金搞投機(jī)冒險(xiǎn)，報(bào)酬率高，但風(fēng)險(xiǎn)也大。例如，兩宗物業(yè)的凈收益相等，但其中一宗物業(yè)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高；另一宗物業(yè)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。由于物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值高。

求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。

累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：

報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠

其中：①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險(xiǎn)性的物業(yè)時(shí)，他必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有補(bǔ)償，否則就不會(huì)投資；②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償，是指一項(xiàng)投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理有補(bǔ)償。物業(yè)要求的管理工作一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)存款、證券；③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是指投資者對(duì)所投入的資金缺乏流動(dòng)性也會(huì)要求補(bǔ)償。物業(yè)與股票、債券相比，買(mǎi)賣(mài)要困難，交易費(fèi)用也較高，缺乏流動(dòng)性；④投資帶來(lái)的優(yōu)惠，是指由于投資于物業(yè)可能獲得某些額外的

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