《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》講義，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

物業(yè)管理企業(yè)的成立

根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。

物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記

根據(jù)《公司法。規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門(mén)進(jìn)行注冊(cè)登記，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可額開(kāi)業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。

(一)企業(yè)名稱(chēng)的預(yù)先審核

物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱(chēng)、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時(shí)，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請(qǐng)企業(yè)名稱(chēng)的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門(mén)批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》。

(二)公司地址

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。

(三)注冊(cè)資本

《公司法》規(guī)定，科技開(kāi)發(fā)、咨詢(xún)、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為10萬(wàn)元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時(shí)，考慮到企業(yè)注冊(cè)后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，因此，注冊(cè)資本還應(yīng)符合資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本的規(guī)定要求。

(四)股東人數(shù)和法定代表人

在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，股東人數(shù)必須符合法定條件。

(五)公司人員

物業(yè)管理企業(yè)人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。

(六)公司章程

物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書(shū)面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門(mén)備有章程文本，主要內(nèi)容包括：

(1)總則，包括公司名稱(chēng)和地址等;

(2)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍;

(3)公司的注冊(cè)資本;

(4)股東的姓名或名稱(chēng);

(5)股東的權(quán)利和義務(wù);

(6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件;

(7)公司的法定代表;

(8)公司解散事由和清算方法;

(9)職工錄用方式、待遇、管理方法;

(10)企業(yè)的各種規(guī)章制度。

物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊(cè)登記時(shí)，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司即告成立。

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理

(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：

1. 一級(jí)資質(zhì)：

(1)注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上;

(2)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng);

(3)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū);

(4)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

1)多層住宅200萬(wàn)平方米;

2)高層住宅100萬(wàn)平方米;

3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)平方米;

4)辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

2.二級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上;

(2)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng);

(3)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū);

(4)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

1)多層住宅100萬(wàn)平方米;

2)高層住宅50萬(wàn)平方米;

3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)平方米;

4)辦公樓、工業(yè)廠(chǎng)房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

3.三級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上;

(2)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng);

(3)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)

(4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目;

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

(二)在申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提供的資料

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)：

(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(2)企業(yè)章程;

(3)驗(yàn)資證明;

(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

(5)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同。

(三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理

資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)管理的主要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對(duì)已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營(yíng)管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)時(shí)，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會(huì)獲得資質(zhì)審批部門(mén)的批準(zhǔn)。

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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