第三節(jié) 物業(yè)服務合同

一、物業(yè)服務合同的概念

物業(yè)服務合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會，下同)之間就物業(yè)管理服務合同及相關的物業(yè)管理活動所達成的權利義務關系的協(xié)議。

二、物業(yè)服務合同的特點

(1)一般情況下，產(chǎn)權多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。”業(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過，決定選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

(2)物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機關有必要介入、指導和監(jiān)督物業(yè)管理活動?！段飿I(yè)管理條例》對物業(yè)服務合同主體資格作出了明確確定，要求業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉必須符合法定程序，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應資質(zhì)證書等，此外，還要求在物業(yè)服務合同簽訂之后應當及時向政府物業(yè)管理主管部門備案等。

(3)在訂立物業(yè)服務合同時，應明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)管理服務過程中所發(fā)生的相關費用，物業(yè)管理企業(yè)還應取得一定的酬金或利潤，物業(yè)管理服務是有償性質(zhì)。

(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務合同的一方主體，一般不可能在選擇物業(yè)管理服務以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法，其中的單個業(yè)主或部分業(yè)主，也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務或某個物業(yè)管理企業(yè)。因此，只要通過法定的多數(shù)投票權數(shù)，所有業(yè)主都必須承擔相應的物業(yè)服務合同責任。

三、物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別

物業(yè)服務合同中關于服務內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務合同基本相同，主要差別在于：

(1)訂立合同的當事人不同。前期物業(yè)服務合同的當事人是物業(yè)開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務合同的當事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)管理企業(yè)。

(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同又開始生效的，前期物業(yè)服務合同將會終止。物業(yè)服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。

四、物業(yè)服務合同的簽訂

(一)物業(yè)服務合同的成立

物業(yè)服務合同的成立，是指合同雙方當事人就合同主要條款達成一致，且采用書面的形式訂立，雙方當事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。

(二)物業(yè)服務合同的生效

物業(yè)服務合同通常在成立時即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時生效。

(三)簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項

1.明確業(yè)主委員會的權利義務

除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會應有的權利義務之外，業(yè)主委員會的其他一些權利義務，也應在服務合同里明確約定。例如，業(yè)主委員會有權對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量，按照合同規(guī)定的程序提出意見并要求限期整改。同時，業(yè)主委員會應承擔相應的義務，包括督促業(yè)主按時交納物業(yè)費，積極配合物業(yè)管理企業(yè)工作，尊重物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化的管理方式和措施等。

2.明確物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務

本著權利和義務對等的原則，在賦予物業(yè)管理企業(yè)管理整個小區(qū)日常事務的權利時，也要明確物業(yè)管理企業(yè)所承擔的義務與責任，并且盡可能予以細化。

3.對違約責任約定

履行合同中如有一方違約就應該賠償另外一方的損失。損失的計算及賠償標準應該按照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定進行具體表述。對于不可抗力，如地震、戰(zhàn)爭等造成的損失應該免于賠償。要在服務合同里明確雙方違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有使用性和可操作性。

4.對免責條款的約定

在物業(yè)服務合同約定中，訂立合同各方應本著公平合理、互涼互讓的原則，根據(jù)物業(yè)的具體情況設立免責條款，明確免責的事項和內(nèi)容。例如，在物業(yè)服務合同中應當明確約定物業(yè)服務費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產(chǎn)保管等費用，排除物業(yè)管理公司對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全保護、保管等義務，以免產(chǎn)生歧義，引發(fā)不必要的糾紛。

5.物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗

物業(yè)服務合同及相關活動規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務合同時，要特別注意以下主要條款：

(1)項目，即應逐項寫清管理服務項目。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護和管理”、“共用設施設備的維修、養(yǎng)護運行和管理 ”、“環(huán)境衛(wèi)生”等。

(2)內(nèi)容，即各項項目所包含的具體內(nèi)容，越詳細越好。例如，房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護和管理項目內(nèi)容應包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構，環(huán)境衛(wèi)生應覆蓋的部分，安全防范的實施辦法等。

(3)標準，即各項項目具體內(nèi)容的管理服務質(zhì)量標準。例如，垃圾清運的頻率(是一天一次，還是兩天一次)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔標準、安全防范具體標準(門衛(wèi)職責、是否設立巡邏崗)等等。此外，還要注意在明確質(zhì)量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如，要避免用“整潔”等用詞，因為在合同的執(zhí)行過程中很難讀是否整潔作出準確的判斷。

(4)費用，即在前述的管理服務內(nèi)容與質(zhì)量標準下應收取的相應費用。物業(yè)管理服務是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了解了項目、內(nèi)容和標準后，費用的確定往往的雙方爭論和討論的焦點。在確定合理的費用時，要經(jīng)過詳細的內(nèi)容測算和橫向比較。

為防止合同過長，雙方還可就具體問題增加合同附件。

6.合同的簽訂要實事求是

物業(yè)的開發(fā)建設是一個過程，有時需分期實施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議時應充分考慮這點，既要實事求是，又要留有余地。比如，對于“24小時熱水供應”的服務承諾，在最初個別業(yè)主入住時，一般無法提供，因此在合同中應予以說明，并給出該項服務提供的條件與時機以及承諾在未提供該項服務時適當減免物業(yè)管理服務費。又如，當分期規(guī)劃建造一個住宅區(qū)時，在首期的合同中就不應把小區(qū)全部建設后才能提供的服務項目內(nèi)容列入。

7.明確違約責任的界定及爭議的解決方式

在物業(yè)管理實踐中，難免會產(chǎn)生各種各樣的問題。這些問題既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主 ，也可能發(fā)生在業(yè)主之間;既有違法的問題，也有違約、違規(guī)以及道德和認識水平不足的問題。顯然，對于不同性質(zhì)、不同層面的問題、矛盾與糾紛，要通過不同的途徑、采取不同的處理方式來解決。

一般情況下，有爭議的合同應通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款請求仲裁委員會仲裁，或者向人民法院提起訴訟。

五、物業(yè)服務合同的終止

物業(yè)服務合同可以因下列原因終止：

(1)物業(yè)服務合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的;

(2)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的;

(3)因不可抗力致使物業(yè)服務合同無法履行的，物業(yè)服務合同將自然終止;

(4)物業(yè)管理企業(yè)如被宣告破產(chǎn)，應按照國家規(guī)定進行破產(chǎn)清算，物業(yè)管理合同自然無法繼續(xù)履行;

(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

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（責任編輯：黑天鵝）

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