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四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

風(fēng)險(xiǎn)和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對(duì)投資者所承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，因此正常情況下投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)是相匹配的。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

1．根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平

由于投資者的投資決策主要取決于對(duì)未來投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對(duì)于不同的投資者，由于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不同而采取不同的投資策略。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，有著穩(wěn)定的市場(chǎng)需求甚至是政府回購，政府在核定經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格時(shí)，保證開發(fā)商3％的成本利潤率，加之存在土地?zé)o償劃撥、開發(fā)稅費(fèi)減半、可優(yōu)先獲得開發(fā)建設(shè)貸款、可提前預(yù)售等有利因素，開發(fā)商的權(quán)益投資收益率可達(dá)到15％以上，而且這種投資的成功率幾乎是100％，/2012年物業(yè)管理師考試報(bào)名時(shí)間/除通貨膨脹因素外沒有其他風(fēng)險(xiǎn)。但如果是開發(fā)高檔娛樂項(xiàng)目，由于其幾乎受到所有風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，其成功的可能性(即風(fēng)險(xiǎn)率)可能只有50％，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益，他所要求的年投資收益率必須達(dá)到30％(30％X50％＝15％)。對(duì)于開發(fā)商來說，后面一種投資機(jī)會(huì)可能會(huì)得到30％的投資收益，但也有可能連10％也得不到，因?yàn)槠渫顿Y有較大的風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于前者來說，他可以保證得到15％的投資收益，但其幾乎放棄了得到30％投資收益的可能性。

2．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向

雖然風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，但與項(xiàng)目相關(guān)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于不同的開發(fā)商，其控制和管理此類風(fēng)險(xiǎn)的能力是有很大差異的。風(fēng)險(xiǎn)水平高的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，其風(fēng)險(xiǎn)水平就沒有那么高。

高檔精裝修住宅，其利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，但由于存在多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開發(fā)，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發(fā)的利益，只是在寫字樓市場(chǎng)上萬科不具備高于其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。

3．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)

風(fēng)險(xiǎn)尤其是系統(tǒng)性的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)或周期波動(dòng)規(guī)律。根據(jù)不同市場(chǎng)區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場(chǎng)在周期波動(dòng)中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足預(yù)期未來的市場(chǎng)需求而非當(dāng)前需求，這就為開發(fā)商適時(shí)選擇進(jìn)入和推出市場(chǎng)的時(shí)機(jī)提供了條件。

應(yīng)該指出的是，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作，即低潮時(shí)買土地、潮時(shí)賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達(dá)到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發(fā)商，還只是少數(shù)。因?yàn)榉粗芷诓僮魇怯袟l件的，它要求開發(fā)商在市場(chǎng)不景氣時(shí)，仍然保持較強(qiáng)的開發(fā)投資能力。

區(qū)位的含義

第二節(jié)             房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇

一、區(qū)位的含義

房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。

房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

對(duì)區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD范圍內(nèi)，為高檔辦公、酒店、國外駐京機(jī)構(gòu)和大使館集中的地區(qū)，該地區(qū)就業(yè)人口以中高級(jí)白領(lǐng)階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費(fèi)需求的晶位代表著時(shí)代的潮流。某一具體區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該區(qū)位附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征。

房地產(chǎn)投資者對(duì)區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對(duì)重要性也會(huì)不斷地發(fā)生變化。例如，上海浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區(qū)，但隨著浦東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區(qū)；北京市前門商業(yè)區(qū)原是北京市三大中心商業(yè)區(qū)之一，但隨著北京市城市建設(shè)的發(fā)展，交通等市政條件優(yōu)良的新中心商業(yè)區(qū)陸續(xù)建成，前門商業(yè)區(qū)逐漸失去了對(duì)投資者和消費(fèi)者尤其是中高檔消費(fèi)者的吸引力。因此，房地產(chǎn)投資者要關(guān)注城市或地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及城市規(guī)劃，用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)變化的眼光，來認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)投資中的“區(qū)位”。

二、不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求

(一)居住物業(yè)

居住項(xiàng)目主要為人們工作勞動(dòng)之余提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間，此類項(xiàng)目的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括：

1．市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、燃?xì)獾龋ㄅ涮自O(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設(shè)施等。

2．公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進(jìn)入少數(shù)家庭，對(duì)方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常大，因此居住項(xiàng)目區(qū)位選擇時(shí)應(yīng)認(rèn)真考慮公共交通系統(tǒng)的完備程度。

3．環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境提出了越來越高的要求。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進(jìn)而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項(xiàng)目區(qū)位時(shí)要慎重考慮的因素。

4．居民人口與收入。居住項(xiàng)目的市場(chǎng)前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。居住項(xiàng)目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的地區(qū)進(jìn)行，就意味著提高了成功的可能性。

(二)寫字樓物業(yè)

影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括：

1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。商業(yè)辦公也存在著聚集效應(yīng)，同樣位于城市中心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，/物業(yè)管理師報(bào)考條件/則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區(qū)域的客戶開展業(yè)務(wù)。因此，與另外商業(yè)設(shè)施接近的程度，決定了寫字樓項(xiàng)目對(duì)未來使用者的吸引力。

2．周圍土地利用情況和環(huán)境。如果寫字樓項(xiàng)目所處的位置，周圍有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣，就會(huì)大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區(qū)位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對(duì)租戶的吸引力。

3．易接近性。寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇還應(yīng)重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，會(huì)極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇(公共汽車、地鐵、高速公路等)能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會(huì)影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商務(wù)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務(wù)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。

(三)零售商業(yè)物業(yè)

零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。

商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60％～75％都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)5～15kin的區(qū)域(對(duì)市級(jí)購物中心而言)，項(xiàng)目營業(yè)額的15％～20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5％～15％。

(四)工業(yè)物業(yè)

工業(yè)項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕煌ㄟ\(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。

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