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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義

二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制

(一)訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項

由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影響可能較大，在合同起草和簽訂過程中，應(yīng)特別注意以下幾個方面：

(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致。

(2)在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛。

(3)應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗。

(4)委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過程，2012年物業(yè)管理師報考條件也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況，保證設(shè)施設(shè)備歷史資料的完整性。

(二)外包管理合同實施應(yīng)注意的問題

(1)建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實專人負(fù)責(zé)實施。

(2)建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。

(3)建立定期效果評估制度。對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

(4)定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。

第五節(jié)　幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理

一、供配電系統(tǒng)

(一)種類

物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電；2012年物業(yè)管理師報名時間按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電；按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電；按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。

(2)制訂嚴(yán)格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項制度的執(zhí)行。

(3)建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。

(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊。

(5)定期對用電計量儀表進(jìn)行檢查和校驗，確保用電計量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電計劃工作。

(6)建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供電。

(7)要建立火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害時的供電預(yù)防措施。

(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。

(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。

(10)供配電運行可建立24小時值班制度，發(fā)生故障時應(yīng)能及時組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。

(11)定時對備用電源進(jìn)行檢查，對蓄電池進(jìn)行充電，對備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運行試驗。

(12)重視無功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。

(13)進(jìn)行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務(wù)費的收取和調(diào)整提供依據(jù)。

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