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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義

第四章　早期介入與前期物業(yè)管理

早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出的合理化意見和建議，其可以由物業(yè)管理企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。

早期介入對開發(fā)建設(shè)單位而言并非強制性要求，而是根據(jù)項目和管理需要進行選擇。2012年物業(yè)管理師報考條件早期介入在項目的開發(fā)建設(shè)中有著積極的作用，其與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在：一是內(nèi)容作用不同，早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù)；二是服務(wù)的對象不同，早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費用。前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。

早期介入與前期物業(yè)管理的階段劃分如下圖所示：

第一節(jié)　早期介入

一、早期介入的必要性

(一)物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)存在的問題

物業(yè)建設(shè)和銷售過程中，建設(shè)項目由于多種原因往往會存在一些問題，主要表現(xiàn)在：

(1)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計和施工安裝存在問題，如設(shè)備配置不當、停車位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等；

(2)建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理用房、物業(yè)檔案資料缺漏等；

(3)工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時；

(4)建設(shè)單位從自身利益的考慮，將部分開發(fā)建設(shè)的責任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔；

(5)建設(shè)單位在售房時向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔不合理的責任等。

(二)早期介入的必要性

在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入活動，將長期積累的物業(yè)管理知識與經(jīng)驗應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。

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