為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》歷年來考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2014年全國物業(yè)管理師考試。

第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理

1、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)，主要集中在以下幾個方面：(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大 (2)多為現(xiàn)代化的高層建筑(3)功能齊全、配套設(shè)施完善(4)多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理(5)保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵 P302

2、影響寫字樓分類的因素

使用方式不同，分為自用型寫字樓和租售型寫字樓。

功能差異，分為：(1)單純型寫字樓;(2)商住型寫字樓;(3)綜合型寫字樓。

寫字樓市場上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。P303

3、寫字樓物業(yè)分類的因素進(jìn)行簡要的分析:(1)位置 (2.)交通方便性(3)聲望或形象(4)建筑形式(5)大堂(6)電梯 (7.)走廊(8)寫字樓室內(nèi)空間布置(9)為租戶提供的服務(wù)P303

4、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)

通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的(形象性作用)可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。 單選P308

5、寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)(集經(jīng)營、管理、服務(wù))三位一體，互相滲透。多選

(1)經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化。(2)管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。(3)服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。單選 P308

6、寫字樓物業(yè)管理的工作模式：寫字樓物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。P309

7、寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容，包括制定管理計(jì)劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的關(guān)系、組織與控制等。區(qū)別于一般物業(yè)：1、寫字樓物業(yè)市場營銷，這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進(jìn)行。2、制定租金收取辦法。在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理師通常對按時(shí)支付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。3、直轄市與業(yè)主和租戶的關(guān)系。及時(shí)對話和溝通是建立業(yè)主，物業(yè)管理師和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。 多選題 P311

8、寫字樓管理中的策略(1)分階段提供物業(yè)管理服務(wù)，清楚界定服務(wù)范圍(2)確保提供“合同服務(wù)”，適時(shí)提供"超值服務(wù)” (3)l合理保證非收益部分的使用需要 P312

9、合同服務(wù)與超值服務(wù)的區(qū)別

(1)合同服務(wù)是(強(qiáng)制性的)、必須提供的服務(wù);超值服務(wù)是非強(qiáng)制性的、適當(dāng)

提供的服務(wù)。多選 (2)合同服務(wù)是原則性的，必須保證;超值服務(wù)是(靈活性的)，機(jī)動掌握。 多選

(3)合同服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求(期望值內(nèi)的)，是(“雪中送炭”).是給業(yè)主送溫暖，沒有不行;超值服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值外的，是(“錦上添花”)、是給業(yè)主送驚喜，適可而止。 多選 P313

10、寫字樓的租戶選擇方法(因素)：(1)租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況 (2)所需面積大小 (3)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)P314

11、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)，常常要考慮以下三個方面的因素:(1)可能面積的組合 (2)尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)(3)尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃(3)需要提供的物業(yè)管理服務(wù) P315

12、寫字樓租金的確定與調(diào)整:(1)計(jì)算可出租或可使用面積(2)基礎(chǔ)租金與市場租金(3)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 (4)租金的調(diào)整 P316

13、除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內(nèi)人住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息(作為租金的一部分)。P317 多選

14、租金的調(diào)整對于租期較短韻租戶、對于租期較長的租戶、租金調(diào)整一般是基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。P318

15、寫字樓的租約制定 ：(1)租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款(2)折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予P318

16、租戶和物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，通常的做法是，一些經(jīng)營費(fèi)用如能源費(fèi)用，可由寫字樓內(nèi)的租戶以某種方式按比例分?jǐn)偅河晌飿I(yè)經(jīng)營管理企亞向租單獨(dú)收取后直接交給供電部門，這種(代收代繳)的方式很受業(yè)主或租戶歡迎，最常見的(代收代繳)費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣等資源的使用費(fèi)。此外設(shè)備使用費(fèi)和寫字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用，也常常單獨(dú)繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間行行分?jǐn)?，但要注意處理?更新改造投資周期)與每一個(租約)的租賃(周期間)的關(guān)系。P319

寫字樓安全管理

(一)工程安全

(二)消防安全

(三)治安安全

治安主要由物業(yè)管理企業(yè)保安部的內(nèi)保人員、外保人員和車場管理人員負(fù)責(zé)。主要任務(wù)是疏導(dǎo)和控制。

1.對寫字樓交通流線的疏導(dǎo)，可遵循三個原則：

(1)分流原則：垂直分流;水平分流。

(2)層次原則：時(shí)序?qū)哟?等級層次;主次層次：外主體流線為機(jī)動車流，內(nèi)主體流線為辦公人員。

(3)簡捷原則。

2.對進(jìn)、出和在大廈內(nèi)滯留的人員、車輛的控制

一是必須掌握寫字樓各層承租單位和人員情況，掌握樓內(nèi)重點(diǎn)要害部位。二是定期檢查辦公樓的安全設(shè)施，檢查承租各單位安全治保措施落實(shí)情況，對監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常進(jìn)行維修、保養(yǎng)，監(jiān)控室要24小時(shí)有人監(jiān)控。三是對寫字樓車庫、地下室、電梯間、通風(fēng)口、衛(wèi)生間、水房等部位要做到安全防范，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。四是對寫字樓周圍堅(jiān)持24小時(shí)巡邏制度，對外來辦事人員實(shí)行驗(yàn)證登記制度。

(四)應(yīng)急預(yù)案

18、工程安全已日益成為現(xiàn)代化寫字樓物業(yè)安全的首要問題。P320

21、寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)(1)全員性：(2)全期性：(3)動態(tài)性;P324

22、寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的種類：(1)工程隱患風(fēng)險(xiǎn); (2)設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)毀人亡的重大事故;商務(wù)信息中斷、丟失);(3)消防防范風(fēng)險(xiǎn);(4)保安防范風(fēng)險(xiǎn);(5)自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。P324

寫字樓物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對

1.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對程序

2.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃

3.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和應(yīng)急措施。

三、寫字樓的物業(yè)保險(xiǎn)

寫字樓物業(yè)投保的最大特點(diǎn)是：保險(xiǎn)費(fèi)是物業(yè)運(yùn)營成本的一部分，且這部分費(fèi)用最終要轉(zhuǎn)嫁到租戶身上。

23、物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)：(1)能否令業(yè)主滿意。(2)專業(yè)服務(wù)的水平。(3)向業(yè)主提供信息的能力。

(4)管理計(jì)劃。物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)相同的情況下不可能提供完全相同的服務(wù)。三條標(biāo)準(zhǔn)選擇三至四家

物業(yè)管理企業(yè)，然后確定一個管理計(jì)劃，再從中選擇要求管理費(fèi)用最合理的企業(yè)。P326

24、物業(yè)管理工作的評價(jià)應(yīng)著重考慮：與租戶有良好的溝通：及時(shí)收取租金;及時(shí)處理租戶的投訴;達(dá)到了出租率目標(biāo);物業(yè)維修狀況良好;經(jīng)營費(fèi)用沒突破事先的預(yù)算;及時(shí)提供有關(guān)物業(yè)報(bào)告;為業(yè)主的利益主動提出建議;對業(yè)主的批評或建議反應(yīng)迅速。 P327

25、績效評價(jià)的三項(xiàng)主要指標(biāo)：(1)服務(wù)滿意度 (2)物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(3)物業(yè)品牌化P327

26、寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營方面績效酌主要指標(biāo)包括：租金價(jià)格水平、出租經(jīng)營成本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫字樓物業(yè)投資收益率等;P327

27、 物業(yè)管理方面績效的主要指標(biāo)，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及約續(xù)簽、擴(kuò)簽、新簽、退簽等指標(biāo)。 P327

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關(guān)注：2013年物業(yè)管理師證書領(lǐng)取  零基礎(chǔ)通關(guān)  物業(yè)管理師報(bào)考條件

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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