為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

案例一

[例3—7)  已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標(biāo)收益率為12％，求該投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。

單位：萬元

(1)當(dāng)il＝20％時(shí)，NPVl＝15．47萬元

(2)當(dāng)i2＝20％時(shí)，NPV2＝一17．60萬元

(3)所以，IRR＝20％+[15.47／(15.47+17.60)]X1％＝20.47％

(4)因?yàn)轫?xiàng)目在第5年累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：

[例3-8)  某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項(xiàng)目所需的投資和經(jīng)

營期間的年凈收人情況如下表所示。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18％，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投 資項(xiàng)目的可行性。

[例3-9]某小型寫字樓的購買價(jià)格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元為年利率為7．5％、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10％，包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的30％。試計(jì)算該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)指標(biāo)。

[解]該寫字樓項(xiàng)目的投資回報(bào)指標(biāo)計(jì)算過程，如下表所示。

第五節(jié)某出租公寓項(xiàng)目投資分析案例

一、項(xiàng)目概況

“MGM中心”項(xiàng)目，位于北京市東三環(huán)路姚家園路口，團(tuán)結(jié)湖公園北側(cè)，處于首都機(jī)場到天安門廣場軸線上的中心點(diǎn)，是北京市商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)的黃金地段。項(xiàng)目所處的位置距天安門廣場8km、至王府井商業(yè)區(qū)6kin、至首都機(jī)場20km、至亞運(yùn)村約10km、至北京火車站約6km、至北京西客站約15km，其環(huán)境和交通條件十分理想。該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為15246．O平方米，規(guī)劃允許建筑面積為8．7萬平方米，由一棟二十六層寫字樓和兩棟二十六層的公寓組成，其中地上一至三層及裙房為綜合商場和餐飲娛樂服務(wù)用房，內(nèi)容包括：餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、按摩室、舞廳、多功能廳、保齡球室、臺(tái)球室、棋牌室、電子游戲室以及會(huì)議室。地下一層作為商場使用；設(shè)備層和停車庫分別設(shè)在地下二層和三層。，

本項(xiàng)目中寫字樓和公寓的主要服務(wù)對象是國內(nèi)外商務(wù)人員、金融機(jī)構(gòu)和各類公司，為其從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及公務(wù)活動(dòng)提供良好的辦公、生活環(huán)境。項(xiàng)目中商貿(mào)、餐飲、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施的主要服務(wù)對象為租住本項(xiàng)目寫字樓和公寓及附近地區(qū)的城市居民。項(xiàng)目由A公司開發(fā)建設(shè)，寫字樓于2001年初開工建設(shè)，2002年6月底完成主體結(jié)構(gòu)封頂，2003年5月竣工交付使用。公寓樓及裙房商業(yè)于2001年初開工，2002年8月初完成到土0．00，2003年6月主體結(jié)構(gòu)封頂，2004年5月竣工投入使用。現(xiàn)有B公司擬購買“MGM中心”的兩棟公寓物業(yè)，C公司作為B公司房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工作的長期伙伴，為了輔助B公司決策并判斷承接本資產(chǎn)管理工作的可行性，對該置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析。

規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造標(biāo)準(zhǔn)

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造標(biāo)準(zhǔn)

(一)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1．設(shè)計(jì)方案

“MGM中心”公寓樓，緊鄰北京市團(tuán)結(jié)湖公園北測，該公園占地面積13．8萬平方米，公園內(nèi)除有蘇州園林式的十大景點(diǎn)之外，還有占地4．6萬平方米的人工 湖。

使得未來MGM中心公寓樓的住戶能在繁華的大都市中，享受寶貴的自然環(huán)境和有的湖光水色，使居住生活質(zhì)量大大提高。 “MGM中心”公寓由兩棟二十六層的建筑物組成，其中地下一層至地上三層為商業(yè)零售用房，地下二層和地下三層為停車庫和技術(shù)設(shè)備用房，地上四層至二十六層為公寓樓，是集購物、娛樂、居住為一體的綜合性大樓。該項(xiàng)目的具體： 建筑面積分配如表3—2所示。

2．主要戶型

MGM中心公寓樓共有322個(gè)居住單元，戶型設(shè)計(jì)為二室一廳和三室一廳，每套面積約為94～164mz，約有50％的戶型面積小于100平方米，大部分為當(dāng)前北京公寓租賃市場上受用戶喜愛、有強(qiáng)大市場需求的中小戶型。各種戶型的數(shù)量分布和面積標(biāo)準(zhǔn)如表3—3所示。

(二)建造與裝修標(biāo)準(zhǔn)

1．建造標(biāo)準(zhǔn)

該工程的建筑等級為一級，耐火等級為一級，抗震設(shè)防裂度為8‘，主體結(jié)構(gòu)為“框架—剪力墻結(jié)構(gòu)”。

2．裝修標(biāo)準(zhǔn)

(1)外墻和內(nèi)墻：四層以下裙樓采用天然花崗石飾面，五層至屋頂采用高級石英面磚及局部玻璃幕墻；內(nèi)墻采用輕鋼龍骨雙面隔聲石膏板墻，起居室及臥室墻面用高級彩色噴涂，廚房及浴室貼高級瓷磚到頂。(2)地面和頂棚：起居室及臥室地面采用企口木地板，廚房及浴室地面鋪高級防滑地磚；起居室及臥室的頂棚涂無光乳膠漆，浴室及廚房頂棚采用鋁塑板吊頂。

(3)門窗：每戶入戶大門為高級全封閉鋼質(zhì)四防門(防盜、防火、隔聲、保溫)，裝配高級合金門鎖，小五金配件及窺視鏡，臥室、廚房、浴室門為高級夾板門，配高級小五金配件；窗采用高級鋁合金窗。(4)公寓人口及電梯大堂：墻身采用高級大理石，地面用高級石材鋪設(shè)，礦棉吸聲板吊頂，安裝各居住單元獨(dú)立信箱。(5)水、電、熱供應(yīng)系統(tǒng)：全天候熱水供應(yīng)，每戶設(shè)分戶獨(dú)立冷熱水表；采用美國CATERPILLAR發(fā)電機(jī)組作為大廈的備用電源，設(shè)有雙路供電系統(tǒng)，戶配備10KVA的用電量；公寓內(nèi)設(shè)置全天候采暖系統(tǒng)，配置美觀木質(zhì)暖氣罩。

(6)電梯：主要采用日本生產(chǎn)的三菱電梯，具體電梯的配置與選擇如表3—4所示。

MGM中心公寓樓的電梯配置與選擇表3-4

(7)通信系統(tǒng)：每戶預(yù)留一部直撥程控電話插孔，兩部內(nèi)線電話線路，可隨時(shí)申請接撥國際國內(nèi)長途電話及傳真。(8)空調(diào)：公寓內(nèi)預(yù)留分體式空調(diào)機(jī)安置位置。(9)保安、消防：所有大堂進(jìn)出口、電梯、商場及停車場，均設(shè)置閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；大廈內(nèi)設(shè)自動(dòng)消防及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。(10)物業(yè)管理：選擇有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司實(shí)施24小時(shí)保安服務(wù)，同時(shí)提供建筑物維護(hù)維修、公共設(shè)施保養(yǎng)及清潔服務(wù)。

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