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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義

二、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式

(一)物業(yè)查驗的主要內(nèi)容

1．物業(yè)資料

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗下列資料：

(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。

2．物業(yè)共用部位

按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內(nèi)容包括：

(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；

(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；

(3)公共衛(wèi)生間、陽臺；

(4)公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。

3．共用設(shè)施設(shè)備

物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。

4．園林綠化工程

園林綠化分為園林植物和園林建筑。2012年注冊物業(yè)管理師報名時間物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。

5．其他公共配套設(shè)施

物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。

(二)物業(yè)查驗的方式

承接查驗不同于工程項目建設(shè)的竣工驗收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗收的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項驗收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成等進行核對查驗。承接查驗還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進行調(diào)試和試運行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。

查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快安排驗收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。

物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。

1．觀感查驗

觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。

2．使用查驗

使用查驗是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。

3．檢測查驗

檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。

4．試驗查驗

試驗查驗通過必要的試驗方法(如通水、閉水試驗)測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。

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