《物業(yè)管理實務(wù)》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節(jié) 共用設(shè)施設(shè)備的運行管理

一、制訂合理的運行計劃

根據(jù)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)的實際情況所制訂的合理使用計劃，應(yīng)包括開關(guān)機時間、維護保養(yǎng)時間、使用的條件和要求等方面的內(nèi)容，如電梯的運行時間、臺數(shù)和停靠樓層，中央空調(diào)機組的開關(guān)機時間和制冷量、供應(yīng)范圍和溫度，路燈或噴泉的開關(guān)時間等。這些內(nèi)容會根據(jù)具體物業(yè)的實際情況和季節(jié)、環(huán)境等因素的變化而有所區(qū)別，以滿足安全、使用、維護和經(jīng)濟運行方面的需要。

二、配套合格的運行管理人員

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)要求和復(fù)雜程度，配備相應(yīng)工種的操作者，并根據(jù)設(shè)備性能、使用范圍和工作條件安排相應(yīng)的工作量，確保設(shè)施設(shè)備的正常運行和操作人員的安全。

必須采取多種形式，對職工進行多層次的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括技術(shù)教育、安全教育和管理業(yè)務(wù)教育等，目的是幫助職工熟悉設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造和性能。操作人員經(jīng)培訓(xùn)考核合格后，才能獨立上崗操作相關(guān)工作專業(yè)的設(shè)備。供配電、電梯、鍋爐運行等特殊工種還須經(jīng)政府主管部門組織考核發(fā)證后憑證上崗。

三、提供良好的工作環(huán)境

工作運行環(huán)境不但與設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，減少故障，延長使用壽命有關(guān)，而且對操作者的情緒也有重大影響。為此，應(yīng)安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震 裝置，配備必要的測量、保險、安全儀器裝置，還應(yīng)有良好的照明和通風(fēng)設(shè)備等。

四、建立健全必要的規(guī)章制度

(1)實行定人、定機和憑證操作設(shè)備制度，不允許無證人員單獨操作設(shè)備，對多人操作的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)指定專人負責(zé)。

(2)對于連續(xù)運行的設(shè)施設(shè)備，可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度。

(3)操作人員必須遵守設(shè)施設(shè)備的操作和運行規(guī)程。

五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理

(一)設(shè)備的檢查

設(shè)備的檢查就是對其運行情況、工作性能、磨損程度進行檢查和校驗，通過檢查可以全面掌握設(shè)備技術(shù)狀況的變化和劣化程度，針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改進設(shè)備的維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時間。

按檢查時間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作人員每天對設(shè)備進行的檢查，在運行值班巡視中實施;定期檢查是在操作人員參加下，由技術(shù)人員按計劃定期對設(shè)備進行的檢查，屬定期維護保養(yǎng)內(nèi)容。

(二)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測

設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測分為停機監(jiān)測和不停機監(jiān)測(又稱在線監(jiān)測)，是在設(shè)備運行使用過程中通過相關(guān)的儀器儀表所指示的參數(shù)，直接或間接地了解掌握設(shè)備的運行情況和設(shè)備自身狀態(tài)。設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測應(yīng)根據(jù)不同的檢測項目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。

(三)定期預(yù)防性試驗

對動力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，應(yīng)由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗。接地、安全裝置、負荷限制器、制動器等部件試驗，發(fā)電機啟動、消防報警、水泵啟動、管道試水等系統(tǒng)試驗。通過試驗可以及時發(fā)現(xiàn)問題，消除隱患，安排修理。

(四)設(shè)備故障診斷技術(shù)

在設(shè)備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位、預(yù)測、預(yù)報設(shè)備未來狀態(tài)的技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。設(shè)備診斷技術(shù)是預(yù)防維修的基礎(chǔ)，目前應(yīng)用中的技術(shù)手段主要是紅外線溫度檢測、潤滑油品化學(xué)分析、噪聲與振動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。

設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備綜合管理中具有重要的作用，主要表現(xiàn)在：

(!)它可以監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生，建立維護標準，開展預(yù)防性維修和改善性維修;

(2)較科學(xué)地確定設(shè)備修理間隔期和內(nèi)容;

(3)預(yù)測零件壽命，搞好備件管理。

六、節(jié)能管理

(一)采用管理手段節(jié)能降耗

通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟的節(jié)能方式。

能源消耗可以用下式表達：

∑Wn=Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb

式中 ∑Wn─設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量;

Wb─設(shè)備(或產(chǎn)品)標準能耗;

Wc─操作人員非正常操作浪費的能源;

Ws─因維護保養(yǎng)不善設(shè)備損壞造成的能耗;

Wf─運輸、保管及其他非正常的消耗;

Wsb─設(shè)備狀況不良，運行中浪費的能源。

以上除Wb外，其余均屬浪費掉的能源，因此，節(jié)能的主要任務(wù)，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費。要建立一個系統(tǒng)的管理體系，使物業(yè)運行中各環(huán)節(jié)的所有操作和管理人員密切配合。具體措施包括：

(1)落實組織和管理體系。要建立有物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主參加的，覆蓋各個管理環(huán)節(jié)和所有用能設(shè)施設(shè)備的節(jié)能體系。業(yè)主和有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在財力上、計劃上、人力上等的多方面支持是節(jié)能工作順利開展的根本保證。

(2)加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識。加強對各級管理人員、技術(shù)人員和操作工的培訓(xùn)。要系統(tǒng)地對上述人員進行能源科學(xué)管理知識、熱工基礎(chǔ)理論和節(jié)能技術(shù)改造途徑等方面的教育，使其增強責(zé)任感和緊迫感

(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。要做到能源有計劃的使用與消耗，根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運行要求與性質(zhì)，準確測算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標準。

(4)在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。這樣可以減少設(shè)備的能量相對損失，減少固定能耗部分。

(5)調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時間。

(6)合理設(shè)定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。

(二)采用技術(shù)改造節(jié)能

技術(shù)改造節(jié)能也稱為投資性節(jié)能，通過對設(shè)備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。在設(shè)備和技術(shù)狀況一定的情況下，采取管理手段節(jié)能是有一定限度的。由能源消耗表達式可見，當一切浪費的能源都得到了控制，剩下的就是設(shè)備或產(chǎn)品的合理消耗，這時以管理手段節(jié)能就達到極限，要進一步提高節(jié)能水平，還可以靠改造和 更換設(shè)備及技術(shù)。

由于技術(shù)和工藝的改進，一方面可以使標準耗能狀況大幅度下降，即改變了Wb;另一方面，在新設(shè)備、新工藝的條件下，又會產(chǎn)生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術(shù)熟練程度不足、設(shè)備未達到最佳狀態(tài)及未合理使用等原因。又會造成新的浪費，就需要通過管理手段來逐步提高、解決問題。由于管理水平的提高，管理節(jié)能效益也會不斷提高，又會進一步提出需要解決的技術(shù)問題。通過科技進步，解決了生產(chǎn)中的技術(shù)問題或提高了技術(shù)水平，又會促進管理水平的提高。

房屋及設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理，必須將管理手段和技術(shù)改造兩者有機結(jié)合，方能達到最佳效果。除了上述所列的方法外還有許多具體方法，設(shè)施設(shè)備管理人員可在不影響物業(yè)正常合理使用的前提下，根據(jù)實際情況采用相應(yīng)的措施，實事求是，因地制宜。

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