業(yè)主大會

在過去的物業(yè)管理實踐中，我國主要采用業(yè)主委員會代表全體業(yè)主決策的作法，業(yè)主委員會對業(yè)主的重大事項享有決策權。從實踐效果看，業(yè)主委員會決策制度對物業(yè)管理活動的發(fā)展起到了一定的積極作用，但也暴露出許多問題。由于一些業(yè)主委員會成員素質不高，以至不斷出現(xiàn)業(yè)主委員會為了少數(shù)人的利益而侵害大多數(shù)業(yè)主合法權益的情況。同時，也由于業(yè)主對業(yè)主委員會缺少有效的監(jiān)督機制，因此，業(yè)主之間，業(yè)主與業(yè)主委員會之間，業(yè)主委員會成員之間，產(chǎn)生大量矛盾，給物業(yè)管理的正常進行帶來影響。2003年《條例》頒布后，改變業(yè)主委員會決策的舊有作法，推行業(yè)主大會制度，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益，并決定物業(yè)管理的重大事項。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權利，可以有效解決物業(yè)管理活動中業(yè)主委員會的不規(guī)范行為。

(一)業(yè)主大會的組成和性質

業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，有權依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內一切物業(yè)管理事項。物業(yè)管理區(qū)域內的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守業(yè)主大會制定的各項規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會作出的決定。

(二)業(yè)主大會的籌備與成立

1.成立業(yè)主大會的限制和選擇

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。對于由眾多業(yè)主構成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會才能民主解決物業(yè)管理的公共事項;對于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問題很方便，業(yè)主大會成立與否并不影響業(yè)主關于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會?！稐l例》規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?！崩纾械拇髲B建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設施構成獨立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

2.業(yè)主大會的籌備

(1)成立業(yè)主大會籌備組

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公

有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組負責業(yè)主大會籌備工作。

籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

(2)業(yè)主大會籌備組的工作內容

①確定首次業(yè)主大會會議召開的時問、地點、形式和內容;

②參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);

③確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

④確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

⑤做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

(3)籌備業(yè)主大會的工作要求

①業(yè)主大會籌備組的工作內容，應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告;

②公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)的同時，應當將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;

③確認業(yè)主身份，應當以業(yè)主房屋產(chǎn)權證書標明的房屋所有權人為準;

④業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，應當根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實施辦法進行。

3.業(yè)主大會的成立

業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會的會議議程一般包括以下內容：

(1)報告業(yè)主大會的籌備工作情況;

(2)宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

(3)宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結果;

(4)投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;

(5)宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。

《條例》還規(guī)定：“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/p>

(三)業(yè)主大會的職責

《條例》規(guī)定業(yè)主大會的六項職責：

(1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;

(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

(四)業(yè)主大會活動規(guī)則

1.定期會議和臨時會議

業(yè)主大會會議分為定期會議與臨時會議。定期會議與臨時會議都由業(yè)主委員會組織召開。定期會議的期間由業(yè)主大會在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。當出現(xiàn)下列情況時，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(1)20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的;

(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

發(fā)生以上應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況時，如果業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。如果是住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議，還應當同時告知與物業(yè)管理區(qū)域相關的居民委員會。

2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人

(1)業(yè)主代理人

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。代理人應當在業(yè)主委托書的授權范圍內行使代理權，如投票、發(fā)表意見、參加表決等等。業(yè)主委托代理人的授權內容不得超越業(yè)主自身權限，如投票權數(shù)。業(yè)主只能委托代理人代理事項，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選。

(2)業(yè)主代表人

物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的事項，業(yè)主代表應當要求業(yè)主將贊同、反對及棄權的決定及享有的投票權數(shù)書面簽字，然后由業(yè)主代表在業(yè)主大會上代表業(yè)主如實投票。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應當另外推選一名業(yè)主代表參加大會。

(3)業(yè)主大會的召開形式

業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。無論采用何種形式，必須有不少于物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主的參加。

3.業(yè)主大會決定事項的表決效力

(1)業(yè)主大會作出的一般決定，實行簡單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

(2)業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

業(yè)主大會不符上述兩項規(guī)則的表決事項，均屬無效。業(yè)主委員會應當書面記錄業(yè)主大會會議情況，并存檔備案。業(yè)主委員會還應當將業(yè)主大會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。

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（責任編輯：lqh）

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