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市場比較法

市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以對照比較，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格。

采用市場比較法求得的價格通常稱為比準價格。

（一）市場比較法適用條件

1有足夠的市場交易實例

估價人員至少要掌握十個以上用于比較的實例。一般來說，估價員收集的實例越多，掌握的資料越充裕，所得評估結果越理想。

2影響因素要相似

采用的比較實例與評估對象的各種影響因素要基本相似，其相關性越大，估價結果越理想。

3市場供求關系一致

比較對象與評估對象所處市場供求關系應基本一致，具有相同的競爭力。

4能明確表現(xiàn)其自身所具備的條件

評估對象與比較對象均能明確表現(xiàn)其自身具備的條件便于評估時逐項比較，衡量其相似程度及差異，確定修正辦法。

5資料真實可靠

對數(shù)據(jù)來源進行檢驗，排除不真實的資料。

（二）市場比較法的評估程序

1廣泛地搜集交易實例，建立信息資料庫

1）查閱政府有關部門房地產(chǎn)交易的資料，如定期或不定期公布的房地產(chǎn)市價行情、價格指數(shù)、基準地價、重置價格、轉(zhuǎn)讓時申報的成交價等。

2）查閱報刊上有關物業(yè)出售、出租的廣告；

3）與出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)辦人員洽談；

4）參加交易坐、展示會，了解各類信息、行情；

5）同行之間互相提供；

6）向當事人、四鄰、經(jīng)紀人、金融機構、司法機關等調(diào)查了解。

2選擇符合一定條件的交易實例，作比較實例

1）與估價物業(yè)的用途應相同。

2）與估價物業(yè)的建造結構應相同。

3）與估價物業(yè)所處的地區(qū)應相同。

4）與估價物業(yè)的價格類型應相同。

5）與估價物業(yè)的估價時點應接近。

6）該交易實例必須是公開、平等、自愿的、交易雙方平等自愿、沒有私自利益關系情況下的交易。

3對比較實例的成交價格作初步加工，以建立價格比較的基礎

4進行交易情況修正

5進行交易日期修正

6進行區(qū)域因素修正

7進行個別因素修正

8綜合評定與調(diào)整，求得評估結果

在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，適用范圍廣的估價方法。

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