為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》歷年來(lái)考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2014年全國(guó)物業(yè)管理師考試。

11、公式與系數(shù)

(1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) F=P(1+i)n

當(dāng)已知終值F和利率i時(shí)，很容易得到復(fù)利計(jì)息條件下現(xiàn)值P的計(jì)算公式：P=F[ ]，上式中的[ ]稱(chēng)為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。

(2)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

(3)等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)

(4)等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

【看一下P50例3-2】某投資者向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開(kāi)發(fā)商每次為該貸款支付的利息總額是多少?如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少?

【解】已知P=2000萬(wàn)元，n=3×4=12,i=8%/4=2%，則

開(kāi)發(fā)商每次為該筆貸款支村的利息之總額=P×i×n=2000×2%×12=480(萬(wàn)元)計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的利息=P [((1+i)n-1 ]=2000[(1+2%)12-1]=536.48(萬(wàn)元)

12、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)

(一)設(shè)備更新的原因源于設(shè)備磨損。磨損分為有形磨損和無(wú)形磨損。

1.設(shè)備有形磨損

第一類(lèi)有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。

第二類(lèi)有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。

2.設(shè)備無(wú)形磨損：是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。

第一類(lèi)無(wú)形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備貶值。

第二類(lèi)無(wú)形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。

3.設(shè)備磨損的補(bǔ)償

設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無(wú)形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。

P52

(二)設(shè)備更新的特點(diǎn)分析：(1)設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。壽命包括：自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命也稱(chēng)物理壽命。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開(kāi)始使用后持續(xù)的能夠滿(mǎn)足使用者需要功有的時(shí)間，其時(shí)間長(zhǎng)短主要取決于無(wú)形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本(包括初始購(gòu)置費(fèi)用和使用過(guò)程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用)最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無(wú)形磨損共同決定的(2)設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量。(3).只比較設(shè)備的費(fèi)用。

(4).設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。P53

13、在所有的設(shè)備使用期限中，能使設(shè)備年等額總成本ACn最低的那個(gè)使用期限就是設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。P55 (了解)

物業(yè)管理中的設(shè)備更新問(wèn)題：1、不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)角度來(lái)看，在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。2、能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，比較更新和不更新兩個(gè)方案下的所等額費(fèi)用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)

14、房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。

15、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)。

16、盈利指標(biāo)計(jì)算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,則項(xiàng)目不可接受;

如果Pb≤Pc，項(xiàng)目可以接受，償債備付率值應(yīng)該大于1.2 P59-60

盈利指標(biāo)計(jì)算方法

(一)動(dòng)態(tài)指標(biāo)

1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：(NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱(chēng)為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

2.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：(1RR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。

3.動(dòng)態(tài)投資回收期：(Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。

(二)靜態(tài)指標(biāo)

1.靜態(tài)投資回收期：(列)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間。

2.現(xiàn)金回報(bào)率現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。

3.投資回報(bào)率投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權(quán)益資本的比率。

四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。

(一)利息計(jì)算方法

還本付息的方式包括以下幾種：

1.一次還本利息照付

2.等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息;

3.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息;

4.一次性?xún)敻?，借款期末一次償付全部本金和利?

5.“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。

(二)借款償還期

借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。

(三)償債備付率償債備付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。應(yīng)大于1.2

(四)資產(chǎn)負(fù)債率：是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌集的，它可以用來(lái)衡量客戶(hù)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴(lài)性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差;資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。=負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)*100%

相關(guān)文章：

2014年物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理考點(diǎn)精粹匯總

2014年物業(yè)管理師考試經(jīng)營(yíng)管理習(xí)題模擬匯總

2014年物業(yè)管理師考試經(jīng)營(yíng)管理試題匯總

關(guān)注：2013年物業(yè)管理師證書(shū)領(lǐng)取  零基礎(chǔ)通關(guān)  物業(yè)管理師報(bào)考條件

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)