為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關輔導資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

第六節(jié)   物業(yè)經(jīng)營管理計劃

一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念

(一)規(guī)劃與計劃

規(guī)劃是指制定計劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程，規(guī)劃的成果稱為計劃。計劃是工作或行動前預先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標準、步驟、程序和過程等。

物業(yè)經(jīng)營管理計劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。

物業(yè)管理規(guī)劃，是構思前景、預測未來、確定欲達到的目的和取得的成果，估計可能會遇到的問題，并提出實現(xiàn)目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動和程序，估算需要投入的資源和花費的時間，考察制約物業(yè)管理工作及其績效的內(nèi)外環(huán)境因素的過程。物業(yè)管理規(guī)劃又是從現(xiàn)實出發(fā)的思考、想像和謀劃，進而確定、安排達到目的和滿足業(yè)主要求所必須的各種活動和工作成果。

物業(yè)管理規(guī)劃還應考慮如何經(jīng)濟地使用物業(yè)管理企業(yè)的時間和資源。物業(yè)管理規(guī)劃還是調查、預測、預見、謀劃和預言的過程。

制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。

(二)計劃的用途

物業(yè)經(jīng)營管理計劃，是用來指導、組織、實施、協(xié)調和控制物業(yè)經(jīng)營管理過程的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費，提高工作效率和經(jīng)濟效益的手段。沒有物業(yè)經(jīng)營管理計劃，物業(yè)管理師就像失去方向的航船，在洶涌的波濤吹打下飄搖無定，久而久之就會失去信心，導致物業(yè)經(jīng)營管理活動失敗。

物業(yè)經(jīng)營管理計劃有多種用途，主要現(xiàn)在以下幾個方面：(1)指導物業(yè)管理的具體行動；2012年物業(yè)管理師考試時間(2)書面記載物業(yè)管理計劃的目標、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；(4)幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認識；(5)便于明確物業(yè)管理服務的工作內(nèi)容、范圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題；(6)測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進行相關的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。

(三)物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式

物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，0527wd.cn屬于戰(zhàn)術層次的計劃；中短期計劃則介于戰(zhàn)術層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年；長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。

由于物業(yè)的使用壽命一般都在50年以上，而目前物業(yè)管理服務合同大都是以3～5年甚至1—2年為周期，這就容易導致物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，從而影響物業(yè)業(yè)主使物業(yè)持續(xù)保持市場競爭力以及長期保值增值的目標。物業(yè)管理的長期計劃不僅僅是針對某一家物業(yè)管理企業(yè)任內(nèi)的工作，而且是長期不間斷的計劃管理。編制物業(yè)管理長期計劃時，要從資產(chǎn)管理的角度，進行物業(yè)全壽命周期的成本費用分析，制定物業(yè)資產(chǎn)價值提升和有效利用計劃，尋求費用最低、物業(yè)經(jīng)濟使用壽命維持時間最長的最理想維修方式。

以新加坡的物業(yè)管理為例，政府對住宅小區(qū)公共設施保養(yǎng)十分重視，要求物業(yè)企業(yè)能提供完善而長期的計劃，對外墻、走廊、樓梯、屋頂?shù)裙矆鏊木S修年限，對水管、電線、設備的更換年限等都要制定計劃，最長的計劃甚至考慮到80年以后的地基加固問題。這樣，即使更換了物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理人員，物業(yè)管理計劃仍舊不變。因此建立長期管理計劃是物業(yè)管理服務的保證，是對業(yè)主負責的根本。

二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎工作

為了制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場環(huán)境和相關物業(yè)類型的市場狀態(tài)，其次要準確把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認真分析領會物業(yè)業(yè)主的相關目標，這些工作是制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎。

(一)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析

區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的經(jīng)濟、社會、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展狀況與趨勢，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。這里的“區(qū)域”范圍沒有明確的定義，可認為是對目標物業(yè)經(jīng)濟效益產(chǎn)生直接影響的城市或城市區(qū)域。區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析的主要資料，來自于國家及地方政府編制的統(tǒng)計年鑒、各行業(yè)協(xié)會正式出版的信息、新聞媒體及網(wǎng)絡發(fā)布的信息等。

(二)房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)市場是一種典型的地域性市場，不存在統(tǒng)一的、一般的房地產(chǎn)市場。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場進一步細分，以便編制出一個具體可行的物業(yè)管理計劃。細分市場的方式，需要綜合考慮本章第三節(jié)所介紹的地域、物業(yè)類型和目標市場三種細分方式。

編制物業(yè)管理計劃時，首先要把目標物業(yè)放在正確的細分市場內(nèi)，并用這個細分市場的相關標準來評價目標物業(yè)。這個工作過程，就是市場分析的過程。為了作出準確的市場分析，必須首先進行認真、詳細的市場調研，搜集特定的、可與目標物業(yè)進行比較的相關物業(yè)信息，并與目標物業(yè)進行分析比較，以便了解其他可比物業(yè)所提供服務的特點，評價目標物業(yè)的優(yōu)點和缺點。

物業(yè)位置分析是市場分析中的重要內(nèi)容。位置分析不但要考察目標物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對位置關系，還要考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。對不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評價居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設施完備的程度(市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點、康體設施等)；②環(huán)境因素(自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況)；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入(人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結構、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況)；⑤社區(qū)文化氛圍即人身與財產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周圍人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購買力水平和消費習慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設施接近的程度；②周圍土地利用情況和環(huán)境；③易接近性(交通方式可選擇性、停車位數(shù)量)。

(三)鄰里分析

一般認為，在人口密集的大城市范圍內(nèi)，鄰里可由周圍的幾個街區(qū)或相互交叉的主要街道的鄰近地區(qū)組成。鄰里的邊界線往往是地理的或人為的分割物，如街道、河流、湖泊、公園等。鄰里亦可稱為同質區(qū)域。鄰里分析，就是對目標物業(yè)所處的鄰里范圍加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機會吸引到它那里去。不管目標物業(yè)有什么特點，周圍的相鄰物業(yè)都會對其創(chuàng)新能力造成不同程度的限制。鄰里分析的內(nèi)容有：搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息；評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標物業(yè)租金潛力的依據(jù)；考察鄰里物業(yè)的實體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無新的物業(yè)發(fā)展項目，是否會出現(xiàn)新的競爭對手等。

(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析

物業(yè)現(xiàn)狀分析就是對整個物業(yè)的物理狀況及運行狀況進行檢查，分析物業(yè)運行預算，研究物業(yè)當前的管理策略和工作程序狀況，這是實際估計物業(yè)租賃價值的第一步。分析現(xiàn)狀物業(yè)之前，應對一個物業(yè)的結構、外觀、設備等狀況進行各項檢查，詳細查清下列有關的項目并仔細地記錄其結果：

1．建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多大、居室數(shù)目有多少。

2．物業(yè)令人滿意程度(外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征)如何。

3．可出租物業(yè)的吸引力(平面布局、方位、視野、設備、附屬設施、總體的現(xiàn)代化程度)如何。

4．建筑物的實體(屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯)狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當?shù)牡胤侥芊窦m正。有無需要請結構工程師來進行安全鑒定的問題。

5．建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設備、供暖設施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。

6．提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設施。它們的實體及外觀狀況如何。

7．土地與建筑物的關系(如停車場、分區(qū)規(guī)劃)如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。

8．建筑物的現(xiàn)行管理標準是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。

9．當前的出租率、租金水平及租戶構成如何。

10．當前物業(yè)管理師的情況如何。每個人的工作態(tài)度、能力、學習及目標怎樣。

(五)業(yè)主目標

明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提。一旦物業(yè)管理企業(yè)接受了委托，就要在物業(yè)管理目標上與業(yè)主達成共識，并要盡自己的最大可能來維護業(yè)主的利益。有時業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標。物業(yè)管理師就要通過調查、分析有關投資信息，來確定較為具體的目標。此外，業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的權力范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對重大決策問題發(fā)表意

（責任編輯：）

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