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商業(yè)樓宇設(shè)備運(yùn)行管理及其評(píng)估體系

英國皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)對(duì)物業(yè)設(shè)施管理的定義是：物業(yè)設(shè)施管理是對(duì)用戶的非核心商業(yè)活動(dòng)進(jìn)行積極和有效的統(tǒng)籌，專業(yè)范疇涵蓋人力資源分配、空間規(guī)劃及樓宇保養(yǎng)等等，使客戶能專注發(fā)展其核心業(yè)務(wù)，以達(dá)到策略性目標(biāo)。筆者所在的上海東湖物業(yè)以務(wù)實(shí)創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，在商業(yè)樓宇設(shè)備運(yùn)行、管理及其評(píng)估體系方面做出了積極的探索。

一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估體系的建立

在工作實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將國家建設(shè)部優(yōu)秀示范樓標(biāo)準(zhǔn)、國家專項(xiàng)法規(guī)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、公司IS0 9002 質(zhì)量體系文件與管理軟件、《管理合同》中的相關(guān)部分進(jìn)行整合，形成一套具有較好操作性的評(píng)估體系，將此體系付諸實(shí)踐，可以取得較好的效果，這主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1. 運(yùn)行自如：通過建立和完善物業(yè)管理系統(tǒng)運(yùn)行方案，確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)、穩(wěn)定、有效地運(yùn)行。

2. 以人為本：通過有效地對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理，使整體物業(yè)完全、完善、完美地服務(wù)于用戶，為物業(yè)使用者創(chuàng)造人性化的服務(wù)空間。

3. 保值增值：運(yùn)用有效技術(shù)手段，降低設(shè)備設(shè)施使用中的自然折損與非正常消耗，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命，將年運(yùn)行故障率控制在0.5%以內(nèi)，杜絕事故與重大事故。

在評(píng)估體系中，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行和管理進(jìn)行的評(píng)估，既有定性，也有定量的指標(biāo)，以客觀地通過評(píng)估指標(biāo)反映運(yùn)行和管理的狀況。筆者認(rèn)為評(píng)估應(yīng)不限于以下7個(gè)方面進(jìn)行：

1. 設(shè)施設(shè)備的故障發(fā)生率；

2. 突發(fā)設(shè)施設(shè)備事故后的修繕費(fèi)用；

3. 設(shè)施設(shè)備年耗費(fèi)的維保、更新費(fèi)用以及歷年費(fèi)用的比較；

4. 設(shè)施設(shè)備發(fā)生的能源消耗和運(yùn)行消耗；

5. 設(shè)施設(shè)備目前的可使用年限與現(xiàn)行使用狀況的比較；

6. 使用者的評(píng)價(jià)；

7. 其他直接影響使用的狀況。

設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用看似一個(gè)靜態(tài)的指標(biāo)，但要將其作為設(shè)施設(shè)備的評(píng)價(jià)因素則應(yīng)該從動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩方面來理解：一是從絕對(duì)值來說，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，維修保養(yǎng)費(fèi)用自然就低；因不作為而降低維修費(fèi)用，則將加重運(yùn)行的消耗和折損，形成運(yùn)行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，這必將導(dǎo)致維修費(fèi)用呈幾何性上升。二是維護(hù)保養(yǎng)的費(fèi)用究竟應(yīng)該隨使用年限增加，還是減少或者持平？這單一的指標(biāo)尚不足以說明物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的客觀情況?？梢钥隙ǖ氖牵L期（10 年以上）的管理方所形成的穩(wěn)定的供貨鏈等因素必然明顯降低維保費(fèi)用。

由此可見，評(píng)價(jià)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的指標(biāo)不能單從靜態(tài)的一個(gè)方面獲得，而評(píng)估物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的有效性往往也不能以單一指標(biāo)來評(píng)價(jià)。要客觀地對(duì)管理時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，則需要引入時(shí)段指標(biāo)的概念，也即評(píng)價(jià)設(shè)施設(shè)備管理的指標(biāo)應(yīng)該確定短期、中期和長期的指標(biāo)，并將不同的指標(biāo)進(jìn)行量化的比較，以得出比較適合管理時(shí)點(diǎn)狀況的數(shù)據(jù)。

因此，根據(jù)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的實(shí)際情況制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)指標(biāo)形成評(píng)估體系，并將評(píng)估體系的具體要求作為制定一系列確保物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理方案的依據(jù)，在過程控制中嚴(yán)格實(shí)施，使物業(yè)在長期的運(yùn)行管理中保持一貫的低風(fēng)險(xiǎn)和高效益，便可促進(jìn)物業(yè)保值增值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)。

二、管理標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估體系在設(shè)施設(shè)備管理中的應(yīng)用

發(fā)達(dá)國家物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)管理的預(yù)見性上。在日本，自物業(yè)建成伊始，物業(yè)管理者就為大廈度身定制20年的長期維修保養(yǎng)計(jì)劃。歐洲物業(yè)管理行業(yè)對(duì)設(shè)施設(shè)備的預(yù)見性管理已經(jīng)完全步入專業(yè)化、社會(huì)化范疇。由于通過日常乃至于長期不間斷的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕、更新工作，使物業(yè)設(shè)施設(shè)備保持一貫的良好運(yùn)行狀況。

根據(jù)國家建設(shè)部頒布的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建立符合商業(yè)樓宇設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的評(píng)估體系和過程控制系統(tǒng)，作用于物業(yè)工程前期管理、竣工后運(yùn)行管理、人力資源管理、管理體系文件編撰、管理培訓(xùn)以及管理考核等各項(xiàng)工作中，并輔之嚴(yán)格立規(guī)、嚴(yán)謹(jǐn)管理、嚴(yán)密控制的管理手段，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1 、建筑物及其設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)管理。

現(xiàn)代商業(yè)樓宇大多數(shù)為智能化物業(yè)。是集當(dāng)代最新網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通訊技術(shù)、控制技術(shù)成果于一體，從樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、安保防范系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、電話程控交換系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)布線系統(tǒng)、 VAST 微波通訊系統(tǒng)、衛(wèi)星接收和有線電視系統(tǒng)、可視會(huì)議系統(tǒng)及綜合樓宇管理集成系統(tǒng)等組成的各分系統(tǒng)進(jìn)行管理。物業(yè)管理以專業(yè)的技術(shù)實(shí)力，把握智能化系統(tǒng)使用功能，對(duì)智能化系統(tǒng)實(shí)施智能化管理，全面制定智能化系統(tǒng)的操作規(guī)程、運(yùn)行程序和保養(yǎng)規(guī)范，按照“維護(hù)保養(yǎng)為基礎(chǔ)，運(yùn)行監(jiān)控為手段，搶修排險(xiǎn)為輔助”的管理策略，將賦予設(shè)備管理最小的風(fēng)險(xiǎn)和最高的效率，發(fā)揮系統(tǒng)在提高物業(yè)運(yùn)行效率和降低運(yùn)行成本的重要作用。

物業(yè)管理過程控制的方案，涉及物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程細(xì)目、周期性保養(yǎng)細(xì)目以及能耗管理綱要、設(shè)施設(shè)備失效手冊(cè)為核心的工程管理規(guī)范性操作文件，將管理的組織機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)、工作流程、管理制度、緊急和常規(guī)失效方案及相關(guān)規(guī)則等有預(yù)見性地固定下來，形成作業(yè)文件。并不斷賦予新的內(nèi)容，在實(shí)際運(yùn)行的過程中不斷進(jìn)行完善和提高，將操作、維護(hù)、保養(yǎng)、巡檢等管理職能融合到實(shí)際運(yùn)行中，通過運(yùn)行、維護(hù)、能耗管理的跨領(lǐng)域小組，根據(jù)業(yè)已制定的行之有效的樓宇維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，通過過程控制體系要求進(jìn)行全面管理，將顯著提高設(shè)備設(shè)施的使用功能，降低事故的發(fā)生概率，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命。

2 、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的能耗管理。

在商業(yè)樓宇設(shè)備設(shè)施運(yùn)行滿足使用需求的基礎(chǔ)上，要進(jìn)一步建立節(jié)能降耗方案。節(jié)能降耗將有助于提高設(shè)施設(shè)備的使用效率，減少非正常的能耗，并能通過該工作，使設(shè)施設(shè)備的損耗降低。所以，降低能耗不得建立在損害設(shè)備的基礎(chǔ)上，而要通過對(duì)設(shè)備的深入理解，從技術(shù)上、管理上入手。商業(yè)樓宇建成伊始，應(yīng)著重收集設(shè)備能耗方面的資料，積累原始數(shù)據(jù)，找出設(shè)備最佳運(yùn)行規(guī)律，為日后的能耗管理工作打好基礎(chǔ)。通過拓展大廈智能化系統(tǒng)資源，制定了各種不同的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行模式，以達(dá)到最佳節(jié)能效率?？赏ㄟ^對(duì)系統(tǒng)能耗的線性量化分析，找出規(guī)律，通過具體詳實(shí)的分析比較，進(jìn)一步加以完善。

3 、設(shè)施設(shè)備的失效管理。

設(shè)施設(shè)備的失效管理包括對(duì)失效部件的預(yù)見性管理和對(duì)失效事故預(yù)防、排除管理。從經(jīng)濟(jì)的角度考慮，在設(shè)施設(shè)備穩(wěn)定運(yùn)行的基礎(chǔ)上，假如一臺(tái)設(shè)備的常年維護(hù)費(fèi)用之和遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于該臺(tái)設(shè)備的購置總費(fèi)用時(shí)，而且設(shè)備的失效發(fā)生概率較低，設(shè)備的使用年限較少的話，同時(shí)，即使發(fā)生失效后造成的影響較低，則應(yīng)對(duì)該設(shè)備采取預(yù)見性失效管理。

預(yù)見性失效管理，首先要判定何種情況屬可預(yù)見范疇，何種屬不可預(yù)見范疇，針對(duì)各種不同的情況作出檢驗(yàn)計(jì)劃、設(shè)備設(shè)施和零部件的更新計(jì)劃，預(yù)防突發(fā)事故的緊急應(yīng)對(duì)措施和彌補(bǔ)措施。預(yù)見性的失效管理和預(yù)防性排險(xiǎn)管理應(yīng)互相融合地發(fā)生作用、失效管理和設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)管理相結(jié)合，是使商業(yè)樓宇的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行持續(xù)處于一種低風(fēng)險(xiǎn)、高效益狀態(tài)的有效途徑。

通過上述三方面的管理，商業(yè)樓宇的設(shè)施設(shè)備將得到有效的運(yùn)行保障。

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