《物業(yè)經(jīng)營管理》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

籌資成本決策

1籌資成本的含義

籌資成本就是通常所說的資金成本，它是指企業(yè)取得和使用資金而支付和各種費用，是有償占用各種資金而付出的代價，包括資金籌集費用和資金占用費用兩部分。前者是企業(yè)在籌集資金過程中發(fā)生的各種費用，如果托金融機(jī)構(gòu)代理發(fā)行股票、債券的注冊費和代辦費，向銀行借款支付的手續(xù)費等;后者是企業(yè)因使用資金而向資金提供者支付的報酬，如向股東支付的股息和紅利、向債權(quán)人支付的利息以及向出租人支付的租金等，這部分費用主要包括資金時間價值和投資者所要求的投資風(fēng)險報酬。

由于在不同情況下籌集資金的總額并不相同，為了便于比較，資金成本通常用相對數(shù)表示。企業(yè)使用資金所負(fù)擔(dān)的費用同籌集資金凈額的比率，稱為資金成本率(一般亦稱為資金成本)。

式中，K為資金成本率，D為資金占用費用，P為籌集資金總額，F(xiàn)為資金籌集費用，f為籌資費率，即資金籌集費用占籌集金總額的比率。

資金成本是選擇資金來源、決策籌資方式的依據(jù)。利用不同的籌資方式，資金成本的高低不同。在資金來源多元化的結(jié)構(gòu)中，籌資要求以最低的代價達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，籌資成本成為主要的決策標(biāo)準(zhǔn)。因此，籌資成本決策的核心在于選擇利用各種有利的籌資方式，在及時、充分地滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動對資金需要的前提下，力求使企業(yè)的綜合資金成本達(dá)到最低水平。

2各種資金來源的資金成本

企業(yè)資金來源的種類很多，其資金成本的計算方法各異，下面就幾種主要的資金來源，說明其資金成本的計算方法。

(1)優(yōu)先股的資金成本

企業(yè)發(fā)行優(yōu)先股股票，要定期支付股息。另外，在發(fā)行優(yōu)先股股票時，需要支付一定的籌資費，如注冊費、代銷費等。

例如，某企業(yè)發(fā)行優(yōu)先股股票，票面額按正常市價計算為300萬元，籌資費率為6%，年股息率為10%，則由于優(yōu)先股股票的投資風(fēng)險大于債券的投資風(fēng)險，這就使得優(yōu)先股的股息率高于債券的利息，還由于股息是以稅后利潤支付的，不減少企業(yè)應(yīng)繳的所得稅，因而優(yōu)先股成本率明顯地高于債券成本率。

(2)普通股的資金成本

確定普通股成本率的方法，原則上與優(yōu)先股相同。由于普通股的股利是不固定的，通常是逐年增長的，如果每年以固定的比率增長。

例如，某企業(yè)發(fā)行普通股正常市價為1000萬元，籌資費率為3%，下一年股利率為10%，以后每年增長4%，則：

普通股股東的索賠權(quán)不僅在債券持有人之后，而且次于優(yōu)先股股東，其投資風(fēng)險最大，因而普通股股東要求的股利率最高。而且，隨著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的不斷改善，股利逐年增加，普通股的資金成本也隨之提高。

(3)債券的資金成本。來源：中大網(wǎng)校

企業(yè)發(fā)行債券通常要事先規(guī)定利息率。債券利息支出作為費用在稅前利潤中扣除，因而企業(yè)因支付債券利息而實際增加的開支為：債券利息×(1-所得稅稅率)。另外，企業(yè)發(fā)行債券要發(fā)生一部分籌資費，籌資費的發(fā)生使企業(yè)實際取得的資金少于債券的票面額。來源：中大網(wǎng)校

例如，某企業(yè)發(fā)行期限為10年的債券，票面價值為500元，利率為8%，籌資費率為3%，所得稅稅率為50%，則如果債券溢價或折價發(fā)行，則應(yīng)將發(fā)行差額按年進(jìn)行攤銷。這時，債券成本率應(yīng)按下列公式計算：

例如，假定上例中該企業(yè)以600元的價格對該種債券做溢價發(fā)行，則：

(4)銀行借款的資金成本

銀行借款的利息同債券利息一樣，也在稅前利潤中扣除。所不同的是，銀行借款的籌措費用較低，只包括手續(xù)費等內(nèi)容，一般可以忽略不計。

但是，有時銀行在長期借款契約中，可能要求企業(yè)在借款中留出一定額度存放在借款銀行，作為補償性余額，借款單位不能動用，以保證借款銀行的權(quán)益，在這種情況下，銀行借款成本率的計算公式為：

(5)租賃的資金成本

企業(yè)租入某項資產(chǎn)，要定期支付租金。由于租金列為企業(yè)的費用開支，可以減少應(yīng)繳所得稅，因此企業(yè)每年的租賃成本額應(yīng)為：每年租金額×(1-所得稅稅率)。

(6)留存收益的資金成本

留存收益是企業(yè)內(nèi)部的一種資金來源，這部分資金相當(dāng)于普通股股東對企業(yè)所進(jìn)行的追加投資。因此，股東對留存收益如同對以前繳給企業(yè)的股本一樣，也要求給以相同比率的報酬。由于留存收益不需要支付籌資費用，除此之外，其成本率的計算與普通股是相同的

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