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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義

四、口頭合同、書面合同、事實合同

(一)口頭合同

口頭合同是指當事人以對話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達成的協(xié)議。除了當事人面對面協(xié)商達成的口頭協(xié)議之外，當事人通過電話以及第三人從中撮合、轉(zhuǎn)達意思達成一致的表示一般也都被認為屬于口頭合同。

口頭合同的優(yōu)點是簡便易行，缺點是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。因此，口頭合同一般適用于數(shù)額較小、即付即清、經(jīng)濟關(guān)系比較簡單、信用較好的老客戶。對于標的金額較大、時間周期較長、法律關(guān)系復(fù)雜、不太了解對方信用的情況，就應(yīng)該采用書面合同。在實踐中，有些口頭合同雖然已經(jīng)履行完畢，還會因質(zhì)量等問題而引發(fā)糾紛，如物業(yè)裝飾裝修等工程，當事人之間應(yīng)該訂立書面合同。

(二)書面合同

所謂書面合同，就是指當事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協(xié)商一致達成的協(xié)議表述出來的一種合同形式。當事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同的形式，如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約等。通過信件、電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換以及電子郵件等通信工具或形式進行協(xié)商達成的協(xié)議，也屬于書面合同。

合同采用書面形式，不僅可以強化雙方當事人的責(zé)任心，敦促雙方嚴肅認真全面履行合同義務(wù)，而且在發(fā)生糾紛時，可以形成比較可靠的證據(jù)。因此，只要條件允許，合同應(yīng)當盡可能采用書面形式。

(三)事實合同

《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”其他形式主要指行為合同形式，也就是通常人們所說的事實合同。事實合同是指當事人雙方不直接用口頭或者書面形式進行意思表示，而是通過實施某種具體行為方式進行意思表示所達成的協(xié)議。

在現(xiàn)實生活中存在著大量的事實合同。如顧客到自選商場購買商品，直接到貨架上拿取商品，2012年物業(yè)管理師報名時間支付價款后合同即成立；又如車主將車輛開到停車場進口處，即表示要進入停車場停放車輛，停車場管理員將停車道閘打開允許車輛人內(nèi)后車輛停放合同即成立。

五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的以下五項基本原則。

(一)主體平等

合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當事人的人格平等，才能實現(xiàn)合同當事人的法律地位平等。合

同當事人平等是商品經(jīng)濟的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會主義市場經(jīng)濟對交易

秩序和經(jīng)濟秩序的具體要求。

(二)合同自由

當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由。當然，實行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適當干預(yù)和限制。

(三)權(quán)利義務(wù)公平對等

在經(jīng)濟活動中，合同的任何一方當事人既享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對等。公平原則規(guī)范合同當事人之間的利益關(guān)系，制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平(即合同主體的法律地位)和實質(zhì)的公平。合同的實質(zhì)公平，是指雙方當事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對等。對于顯失公平的合同，當事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷或變更。

(四)誠實信用

誠實信用原則，也稱為誠信原則。誠實信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動時，應(yīng)該誠實守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠實信用原則適用彈性相當大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實信用原則體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要求。

(五)守法和維護社會公益

當事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當遵守法律法規(guī)，遵守社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準則。維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護社會公益原則，是合同法的最高要求。

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