二、收益性物業(yè)管理的組成部分

收益性物業(yè)管理的重點(diǎn)是環(huán)境，即承租人對(duì)其所使用的物業(yè)環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。其管理活動(dòng)是由相互聯(lián)系和相互影響的以下幾部分組成：

1、物業(yè)發(fā)展目標(biāo)----即物業(yè)的市場(chǎng)定位。

2、物業(yè)管理的目標(biāo)----利潤(rùn)、信譽(yù)、發(fā)展、服務(wù)等。

3、承租人管理----為承租人提供滿意的服務(wù)。

4、租務(wù)市場(chǎng)管理----吸引和發(fā)展可能的承租人。

5、租賃期間的管理----對(duì)承租人履約情況的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、租金的調(diào)整、續(xù)約談判、租賃終止手續(xù)的辦理、管理費(fèi)收取等。

6、人事管理----物業(yè)管理企業(yè)工作人員的選聘，上崗培訓(xùn)，職業(yè)道德教育等。

7、建筑物管理----建筑物的維修養(yǎng)護(hù)、定期的檢查、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理等。

8、財(cái)務(wù)管理----編制預(yù)算、出來納稅、保險(xiǎn)事宜、財(cái)務(wù)檔案管理等。

9、物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估。包括：

(1)預(yù)期的租金與實(shí)際租金水平的比較;

(2)預(yù)計(jì)和實(shí)際的物業(yè)資本價(jià)值的增長(zhǎng);

(3)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較;

(4)資本回報(bào)率。即年凈收益與物業(yè)資本價(jià)值的比率。

(5)凈收益。即毛收益減去經(jīng)營(yíng)成本。

(6)空置水平;

(7)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平;

(8)租金拖欠和壞賬情況;

(9)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率;

(10)物業(yè)在企業(yè)資產(chǎn)中的位置。

三、收益性物業(yè)管理的具體內(nèi)容

針對(duì)不同用途的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容可以分寫字樓的管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理、酒店管理、會(huì)所管理等更加專業(yè)化的領(lǐng)域，并根據(jù)各類物業(yè)的特點(diǎn)、委托人的要求等確定物業(yè)管理的側(cè)重點(diǎn)。但無論哪一類商業(yè)物業(yè)的管理，基本上都包括以下幾方面的內(nèi)容。

(一)制定管理計(jì)劃

在接管一宗物業(yè)后，首先要制定一份管理計(jì)劃并獲委托方認(rèn)可。管理計(jì)劃是對(duì)將進(jìn)行的管理行為在經(jīng)濟(jì)上和行動(dòng)策略上的行動(dòng)綱領(lǐng)。為制定管理計(jì)劃，一般應(yīng)遵循以下的工作步驟：

1、進(jìn)行調(diào)查研究。

(1)市場(chǎng)分析。它包括對(duì)本地區(qū)市場(chǎng)和周邊地區(qū)市場(chǎng)的分析。本地區(qū)市場(chǎng)分析主要是當(dāng)?shù)氐娜丝跇?gòu)成、經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)水平、交通設(shè)施狀況、同類型物業(yè)的租售情況。為了確立一處物業(yè)可實(shí)現(xiàn)的最佳效益，物業(yè)管理者必須關(guān)注和分析其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)氣氛。所謂周邊地區(qū)，通常沒有固定的范圍，主要指某一類商業(yè)圈，即商業(yè)物業(yè)吸引顧客的地理區(qū)域，它是以物業(yè)為中心向四周擴(kuò)展構(gòu)成一定的輻射范圍，形成商業(yè)圈。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈，其中核心商業(yè)圈占該類商業(yè)物業(yè)顧客的一半以上。商業(yè)圈的規(guī)模受各種因素的影響，除商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置等經(jīng)濟(jì)因素外，物業(yè)管理者還要特別注意商業(yè)圈內(nèi)的地理特征，如公園、休閑地帶、公路、鐵路和河流等，因?yàn)檫@些地物可以實(shí)質(zhì)性地限制這些地區(qū)未來的發(fā)展。

(2)交通與公用設(shè)施情況。它包括公共交通和停車場(chǎng)的狀況，對(duì)商業(yè)物業(yè)都是相當(dāng)重要的。商業(yè)物業(yè)中的員工和顧客，很多都依靠公共交通工具來上班或消費(fèi)，但停車場(chǎng)的車位數(shù)量對(duì)吸引一些消費(fèi)量較大的顧客也不可忽視。

(3)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。商業(yè)圈中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)，區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，必然會(huì)導(dǎo)致服務(wù)業(yè)的比重逐漸升高;抵押貸款利率與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的活躍程度成反比，利率提高則經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，并影響商業(yè)物業(yè)的建設(shè)融資;一個(gè)由不同產(chǎn)業(yè)有機(jī)組合的周邊環(huán)境比由單一產(chǎn)業(yè)支撐的周邊環(huán)境要理想得多，當(dāng)依賴的唯一產(chǎn)業(yè)倒閉或遷移后，后者的經(jīng)濟(jì)可能因此而崩潰。

(4)供求狀況。為了確定某一特定種類的商業(yè)物業(yè)的出租率上升或下降及其變化速度，應(yīng)該尋找可比性強(qiáng)的類似物業(yè)加以比較，即對(duì)位于鄰近地區(qū)的類似房產(chǎn)就其建筑類型、年代、大小、位置、特征和租金狀況以及出租率的變化等方面加以分析，并將租戶與有效租用房屋綜合起來考慮，通過對(duì)潛在租戶的數(shù)量、租戶的實(shí)力與意愿、租戶的經(jīng)濟(jì)來源等方面進(jìn)行考察，預(yù)測(cè)未來出租率的變化。較高的出租率意味著該類房源的短缺，租價(jià)就可能上漲。如果招租的牌子隨處可見，出租率就不會(huì)很高。

2、業(yè)主目標(biāo)分析。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)，管理者如沒有弄清并分析物業(yè)所有者對(duì)委托管理物業(yè)的具體目標(biāo)，是很難制定出有針對(duì)性的物業(yè)管理計(jì)劃。

通常物業(yè)所有者可以分成兩類：一類是投資房產(chǎn)用于獲利，如房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托投資公司;而另一類是為了本身的利益，保護(hù)物業(yè)的價(jià)值，如政府部門的物業(yè)、大公司總部的寫字樓。所以，物業(yè)管理者要與物業(yè)所有者進(jìn)行充分的磋商，在管理目標(biāo)方面達(dá)成共識(shí)，并且要明確物業(yè)所有者授予管理者的權(quán)力范圍。有些物業(yè)所有者只對(duì)重大決策問題發(fā)表意見，而有些業(yè)主可能希望對(duì)有關(guān)細(xì)節(jié)亦予過問。這些問題明確后，物業(yè)管理者就可以根據(jù)調(diào)查分析的結(jié)果和物業(yè)所有者的要求，確定物業(yè)管理的目標(biāo)。

3、物業(yè)資質(zhì)分析。市場(chǎng)分析的目的在于確定待租物業(yè)的最佳價(jià)格，對(duì)物業(yè)的資質(zhì)分析則可使物業(yè)管理者對(duì)所管物業(yè)的質(zhì)量和條件取得全面的了解，確立該物業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上同類物業(yè)中的地位。為此，物業(yè)管理者必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的考察，利用可比物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)與該物業(yè)的相應(yīng)部分進(jìn)行比較。

對(duì)建筑物內(nèi)部的考察，首先應(yīng)注意可供租用的房源數(shù)量和單元面積。最適合的出租不僅依賴于戶型的設(shè)計(jì)，而且在于設(shè)施的質(zhì)量，無論哪一類商業(yè)物業(yè)，室內(nèi)的給排水、通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)、電梯、高低壓配電房、管線，甚至小五金配件等方面都不能忽視。要注意設(shè)備設(shè)施的工作狀況和新舊程度，陳舊的地毯和不潔的墻壁是不可能留住租戶的，物業(yè)管理者要考慮所有必需設(shè)備的添置、更換、維修或油漆，使建筑物保持一定的特點(diǎn)、獨(dú)特的設(shè)施，同當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類物業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)建筑物的外部和內(nèi)部及其設(shè)施的細(xì)致考察為物業(yè)管理者確定下年度對(duì)物業(yè)的維護(hù)與經(jīng)營(yíng)所需費(fèi)用提供了依據(jù)。另外，還必須認(rèn)真檢查門窗、屋檐及屋頂裝飾物、陽(yáng)臺(tái)、車庫(kù)、草坪、餐廳、球場(chǎng)和安全通道、消防設(shè)施等方面的缺陷，確定哪些是必須立即加以維修的項(xiàng)目。對(duì)建筑物內(nèi)部，如門廳、走廊、地下室和其他公共區(qū)域同樣不可忽視，通過這些檢查，可以估計(jì)出對(duì)房屋及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)所需的費(fèi)用。

4、形成租金方案和出租策略。出租實(shí)際上是出售一定期限的物業(yè)使用權(quán)，只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下，租約才會(huì)繼續(xù)下去。從這種意義上講，為物業(yè)的出租和提高出租率而進(jìn)行的努力是永無休止的。

從理論上說，租金的確定要以物業(yè)出租的經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的供求關(guān)系。

從總體上說，物業(yè)租金收益必須能抵償投資成本，并能為投資者帶來一個(gè)合理的投資回報(bào)，否則就不會(huì)有人來進(jìn)行建設(shè)投資。物業(yè)管理者還必須了解市場(chǎng)，過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益受損。過高的租金令租客望而卻步，而過低的租金，雖然可能使出租率達(dá)到100%，但可獲得的總租金收人并不理想。

對(duì)于大型物業(yè)管理企業(yè)來說，一般都較容易確定租金水平和出租方案，因?yàn)樗麄兺鶕碛写罅款愃莆飿I(yè)出租的租金數(shù)據(jù)，使得物業(yè)管理人員很容易確定物業(yè)合適的租金水平。當(dāng)然，為了準(zhǔn)確地判斷物業(yè)的市場(chǎng)租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的市場(chǎng)租金水平。

當(dāng)然，影響租金的因素還有很多，但主要還是上述幾點(diǎn)。租金方案還會(huì)受出租策略的影響，如在寫字樓方面，租期長(zhǎng)短和承租面積的大小，承租人的資信狀況，為承租人提供服務(wù)的水平，附屬設(shè)施的收費(fèi)水平，是否帶家具等。

對(duì)出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整和形成初始租金方案一樣困難，如果投資購(gòu)買的物業(yè)本來就有人租用，這種租金的調(diào)整就更困難，因?yàn)橄惹暗臉I(yè)主確定的租金低于市場(chǎng)租金水平時(shí)，調(diào)升租金可能會(huì)受到抵制。正是由于制定租金方案和調(diào)整租金水平非常復(fù)雜，才需要物業(yè)管理專業(yè)人員提供有關(guān)的專業(yè)服務(wù)。

5、提出經(jīng)營(yíng)管理預(yù)算。預(yù)算是經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的核心，主要包括經(jīng)營(yíng)預(yù)算、合同期內(nèi)的預(yù)測(cè)、投資與回報(bào)分析等三部分。

(1)年度經(jīng)營(yíng)預(yù)算。

①預(yù)期的年度經(jīng)營(yíng)支出。對(duì)未來一年中經(jīng)營(yíng)管理開支的計(jì)算，可通過相類似物業(yè)實(shí)際需要發(fā)生費(fèi)用獲得，包括房地產(chǎn)稅及其他各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理稅費(fèi)、員工工資、水電費(fèi)用、耗材和日常維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)和廣告招租費(fèi)用等。

②允許空置率水平的估計(jì)。在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算方案中，還應(yīng)估計(jì)物業(yè)的空置率水平，因?yàn)樵诟鞣N各樣因素的影響下，物業(yè)出租率不可能每天都能達(dá)到100%，應(yīng)該允許有一定的空置率?？罩寐仕綍?huì)影響到預(yù)期收益和費(fèi)用的計(jì)算，因此，允許的空置率的估計(jì)應(yīng)合理。

③預(yù)算收益的估計(jì)。商業(yè)物業(yè)的預(yù)算收益主要包括預(yù)期的租金收入，管理服務(wù)費(fèi)的收入和各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目如停車費(fèi)、自動(dòng)售貨機(jī)、洗衣房、客戶服務(wù)等收入，這些增益性服務(wù)收入與租賃收入構(gòu)成了整個(gè)年度的總收入。其中租金收入是根據(jù)租金水平和物業(yè)面積以及估計(jì)的出租率等計(jì)算取得的。

(2)合同期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)。物業(yè)管理者除要做好一年期的經(jīng)營(yíng)預(yù)算外，還要做好整個(gè)合同期(國(guó)內(nèi)一般為2～3年)可能發(fā)生的變化情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，管理者要仔細(xì)考慮每種收入的來源及市場(chǎng)變化對(duì)其可能造成的影響。在確定年均收入時(shí)，管理者應(yīng)把握當(dāng)前本地租金上漲的速率，考慮潛在的租金漲跌的可能性以及由于對(duì)物業(yè)整修所引起的租價(jià)提高等因素。

做經(jīng)營(yíng)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)之前，必須先設(shè)定一些假設(shè)：假如租金的上漲率保持在目前10%的水平，所有的租約都是一年期的，同時(shí)假設(shè)客源的損失是穩(wěn)定的，每年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率限定在一定范圍內(nèi)變動(dòng)，合同期內(nèi)的營(yíng)業(yè)支出必須在實(shí)際觀察發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的估計(jì)，應(yīng)在考慮范圍內(nèi)的影響是通貨膨脹率、勞動(dòng)力價(jià)格上漲、稅率和原材料的價(jià)格上漲以及保險(xiǎn)費(fèi)增加等。

(3)投資回報(bào)分析。經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃中，最后的內(nèi)容是通過改造、裝修項(xiàng)目費(fèi)用的計(jì)算進(jìn)行投資回報(bào)分析。它包括經(jīng)業(yè)主同意的和為保證物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力或迎合市場(chǎng)需要的項(xiàng)目。這一工作需對(duì)施工、材料、人工費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用加以準(zhǔn)確的核算，并分析和計(jì)算由于改造所帶來的收入增加和開支節(jié)約。最后，應(yīng)把所得結(jié)果與不作任何改造時(shí)的預(yù)期收益進(jìn)行比較，以確定改造的效益和必要性。通過分析核算，管理者可以向業(yè)主提供詳實(shí)的材料，以顯示投資的回收周期以及改建后收入的增益率。

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