2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三章　物業(yè)管理的基本制度

在物業(yè)管理活動中，不僅業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)存在著許多權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而且業(yè)主之間、物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位之間、業(yè)主與建設(shè)單位之間，也存在錯(cuò)綜復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。針對我國物業(yè)管理活動中存在的各種問題，為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，《條例》確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度：業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。

第一節(jié)　業(yè)主大會制度

《條例》實(shí)施以前，各地在物業(yè)管理實(shí)踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實(shí)踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則。在實(shí)踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當(dāng)利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問題，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時(shí)，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責(zé)、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項(xiàng)，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、資格條件、職責(zé)、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但重大的物業(yè)管理事項(xiàng)的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進(jìn)行。

為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

一、業(yè)主

(一)業(yè)主的概念

《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。由于我國實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則，擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。因此，將業(yè)主定義為“房屋的所有權(quán)人”，并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。

我國對房地產(chǎn)管理實(shí)行權(quán)證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權(quán)人主要憑據(jù)是房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。屬于自然人的房屋，房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的姓名，屬于法人或其他組織的房屋，房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的組織名稱。

現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人;二是房屋共有權(quán)證書持有人;三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。

(二)業(yè)主的權(quán)利

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權(quán)享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實(shí)現(xiàn)。

《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括：

1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。

2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議

業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員，業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。

3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議

業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會文事規(guī)則，或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。

4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)

業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán)，是通過參加業(yè)主大會會議，在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利。在業(yè)主大會會議上，業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的具體辦法，或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法，對列入會議議程的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行投票，作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。

5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé)，為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權(quán)利，同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。

6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個(gè)人利益，可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責(zé)，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責(zé)，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議;有權(quán)知曉業(yè)主委員會的運(yùn)作情況;有權(quán)了解業(yè)主委員會所作出的各項(xiàng)決定的理由;有權(quán)查詢業(yè)主委員會保存的各項(xiàng)檔案文件;有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運(yùn)作。

7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的各項(xiàng)檔案材料;有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況;有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進(jìn)行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。

8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此，每一個(gè)業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。

9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，其是否完好，運(yùn)行是否正常，不僅關(guān)系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護(hù)和使用，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項(xiàng)維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)督，以防止專項(xiàng)維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業(yè)主在專項(xiàng)維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個(gè)環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。

10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

除以上權(quán)利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。如在物業(yè)受到侵害時(shí)，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失的權(quán)利;有對物業(yè)維護(hù)、使用等方面的規(guī)章制度、各項(xiàng)報(bào)告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利;有為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)行投訴和控告的權(quán)利等。

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