為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》歷年來(lái)考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2014年全國(guó)物業(yè)管理師考試。

第四節(jié) 成本控制

一、成本控制的含義與分類

(一)成本控制的含義

含義：一是對(duì)目標(biāo)成本本身的控制;二是對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督;三是在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向。

(二)成本控制的分類

1.按控制的時(shí)間特征分類：分為事先控制、事中控制和事后控制。

2.按控制的機(jī)制分類：(1)前饋性控制;(2)防護(hù)性控制;(3)反饋性控制

二、成本控制的原則與程序

(一)成本控制的原則： (1)全面控制原則 (2)講求經(jīng)濟(jì)效益的原則,絕不能片面地追求成本的降低而忽視服務(wù)隊(duì)數(shù)量和質(zhì)量。如果成本控制不能體現(xiàn)以上要求，也不能認(rèn)為實(shí)現(xiàn)了成本控制的目的。(3)債權(quán)利相結(jié)合原則(4)例外管理原則。例外管理原則是指物業(yè)管理企業(yè)在全面控制的基礎(chǔ)上，對(duì)哪些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本差異集中精力重點(diǎn)處理，深入分析、追根究底、查明原因。并及時(shí)采取控制決絕。例外情況的常用判定有以下要點(diǎn)：第一，重要性 第二：特殊性 第三：一貫性P202

(二)成本控制的程序：(1)確定控制標(biāo)準(zhǔn)：計(jì)劃指標(biāo)分解法、定額法、預(yù)算法 三種方法(2)執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)(3)分析相關(guān)差異(4)糾正成本偏差(5)進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰P203、204

三、成本控制的組織體系

(一)成本控制責(zé)任中心的建立：(1)成本中心(2)費(fèi)用中心(較重要)P204、205

(二)成本控制責(zé)任中心的業(yè)績(jī)考評(píng)

考核物業(yè)管理企業(yè)成本(費(fèi)用)控制中心業(yè)績(jī)的指標(biāo)有兩類，一類是經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，一類是服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)。

考核物業(yè)管理企業(yè)成本(費(fèi)用)控制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo)，主要有房屋完好率、維修及時(shí)率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。其中，物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)，其評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是與同類物業(yè)平均增值率比較，具體計(jì)算方法為：

物業(yè)增值率=(期末物業(yè)總值/期初物業(yè)總值)×lOO%

四、成本的日常管理

(一)利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制，一般而言，在起步階段，需投入的項(xiàng)目多，且多為新項(xiàng)目，成本開(kāi)支必然較大，在成熟期，投資項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)良好，成本支出相對(duì)減少，而在衰退期，由于維修費(fèi)用開(kāi)支增大，在其他項(xiàng)目不變的條件下，成本開(kāi)支會(huì)逐步增大。，

(二)嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制

(三)建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷審批制度

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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