為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

誰來承擔(dān)因污水倒灌給業(yè)主帶來的損失？

「專案簡介」

某住宅的公共排水管道出現(xiàn)排水不暢的現(xiàn)象。接業(yè)主報修電話后，物業(yè)公司進行了現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)堵塞物位于5樓業(yè)主陽臺的排水管中。該業(yè)主考慮到自己的房子新裝修好，借故阻撓物業(yè)公司進來維修。數(shù)天后，因排水管道嚴(yán)重堵塞，污水從2樓業(yè)主的房間中倒灌出來，給其造成嚴(yán)重損失。2樓業(yè)主就自己的損失向物業(yè)公司索賠。

「分析解答」

《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十九條明確規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)賠償。”

本案中，造成2樓業(yè)主的損失的責(zé)任人是5樓業(yè)主，而不是物業(yè)公司，因阻撓物業(yè)公司進場維修而直接給2樓業(yè)主造成損失的5樓業(yè)主，應(yīng)承擔(dān)損失的賠償責(zé)任

物業(yè)公司和業(yè)主提出的理由能否成立？

「專案簡介」

一天，某商品房住宅的物業(yè)公司張貼公告稱，“為了安全起見，將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門，請廣大業(yè)主從另一扇門中出入。同時將在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開設(shè)酒吧，對外營業(yè)。”實際上，物業(yè)公司是將該酒吧承包給小區(qū)內(nèi)的一個業(yè)主經(jīng)營。對此，小區(qū)內(nèi)的廣大業(yè)主非常不滿，認(rèn)為出入小區(qū)不方便，占用空地也影響小區(qū)環(huán)境，紛紛要求重新打開那扇被關(guān)閉的大門，停止在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營酒吧。物業(yè)公司對業(yè)主解釋：關(guān)閉一扇大門，是為了減少閑雜人員進入小區(qū)，保證小區(qū)的安全，物業(yè)公司有權(quán)這么做。酒吧是設(shè)置在空地上，不影響業(yè)主居民的日常生活。承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主則認(rèn)為自己作為業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地。

「分析解答」

本案的物業(yè)公司和承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主對封門設(shè)酒吧事件的解釋理由不能成立。

按《上海市居住物業(yè)管理條例》第十八條的規(guī)定，物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行管理活動，所以它的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。此糾紛中的物業(yè)管理公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的授權(quán)，作出關(guān)閉大門和開設(shè)酒吧的行為是不適當(dāng)?shù)?，?yīng)該加以糾正。

承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不腳。每個業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施都有合理的使用權(quán)，但不能對某一公共用地有專門的使用權(quán)，否則就是侵犯了其他業(yè)主的使用權(quán)。

如果物業(yè)公司和承包酒吧的業(yè)主不停止他們的錯誤行為，則業(yè)主委員會有權(quán)提起民事訴訟，要求物業(yè)公司打開那扇門，同時要求撤除設(shè)置的酒吧。如果業(yè)主委員會認(rèn)為該物業(yè)公司不勝任工作，可提出解除物業(yè)管理委托服務(wù)合同。此外，當(dāng)業(yè)主委員會沒有履行職責(zé)時，任何業(yè)主都有權(quán)起訴，以維護業(yè)主的合法權(quán)益

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