物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容

一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次

物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。

1.物業(yè)管理

物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。

2.設(shè)施管理

設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu)。

3.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化的目標(biāo)，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。

4.房地產(chǎn)組合投資管理

房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo);評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn);審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃;以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn);以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。

房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)/物業(yè)管理師報考條件/(從開發(fā)商或原業(yè)主手中);二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè);三是在合適的時機售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)投資者來促使這三個目標(biāo)的實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。

物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系

二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系

物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的。在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。圖1—2顯示了在一大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。

在這里，物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。

而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，它們通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來(如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓)的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理

公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。

物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護(hù)維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會經(jīng)常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值，來決定是否批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計劃。

房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險/回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。表1—1明確了物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務(wù)的客戶定期匯報。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險。

物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作

三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作

(一) 確定戰(zhàn)略

大多數(shù)投資者對金融市場有較為深刻的理解，但對那些缺乏實際物業(yè)投資經(jīng)驗的投資者來說，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。

首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實際而且不經(jīng)濟的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真確定初始組合非常重要。有必要通過買賣來維持和提高當(dāng)前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能嚴(yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。

眾所周知，物業(yè)資產(chǎn)是非流動的且一般是不可分的，而且把已經(jīng)確定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項目上也存在風(fēng)險。

與此同時，投資者還需要有應(yīng)對機遇的愿望和能力，/2012年物業(yè)管理師考試時間/因為這些機會總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時候。

每宗物業(yè)都具有獨特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點，使它和其他項目有所區(qū)別，即使它們表面上可能比較相像。因此，市場調(diào)研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強。因此，人們開發(fā)了一些監(jiān)控工具來幫助資產(chǎn)管理人員及時了解市場行情。

目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點，但在市場表現(xiàn)和評估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來對物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動等績效指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測。

(二)確定標(biāo)準(zhǔn)

資產(chǎn)投資者將還需要結(jié)合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。

簡單地說，要實現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時，風(fēng)險也較大。

(三)構(gòu)建信息基礎(chǔ)

提出一個建議和制定一個策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個單元都得到合適評價的數(shù)據(jù)庫。

對搜集到的信息，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時才開始進(jìn)行。在低成本的計算機硬件和功能強大，操作簡單的計算機軟件問世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲和重新獲得信息的工作變得比較容易了。

(四)決策分析

決策分析是對各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過程。通常對某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。近年來，制定決策的過程越來越復(fù)雜，投資決策主要取決于兩個關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險水平。

(五)進(jìn)行資產(chǎn)組合

資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險。這種理論的假設(shè)是投資者是理性的，愿意在可以接受的風(fēng)險水平上追求最大的收益。如果兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險的那個方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險最小的那個組合。這個原則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個籃子里?！?/p>

在一定收益水平上具有最小風(fēng)險的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點可以組成一個有效邊界曲線。期望收益率是各個組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來作為權(quán)重。各個組成部分在一定的收益水平上的風(fēng)險被組合起來測度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關(guān)系數(shù)。

在合適的選擇下，整體風(fēng)險應(yīng)該盡可能低。換句話說，資產(chǎn)組合的風(fēng)險將低于各個組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險，因為當(dāng)風(fēng)險不隨時間變化、風(fēng)險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險時，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。

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（責(zé)任編輯：黑天鵝）

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