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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義

四、電梯系統(tǒng)

(一)種類

常見電梯按用途分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯；按拖動方式分有直流電梯、交流電梯和液壓電梯；按控制方式分有單機控制電梯、集選控制電梯等。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關(guān)管理部門認可的上崗資格證書。

(2)根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制訂電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計劃和工作程序等。

(3)建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。

(4)備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。

(5)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。

(6)進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。

(7)電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。

(8)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時，2012年注冊物業(yè)管理師考試時間要認真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務(wù)進行評價。

(9)電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。

五、空調(diào)系統(tǒng)

(一)種類

空調(diào)冷源按工作原理可分為壓縮式制冷機和吸收式制冷機；按冷源設(shè)備布置的情況可分為中央空調(diào)和獨立空調(diào)等等。

(二)管理工作主要內(nèi)容

(1)配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進行階段性的崗位培訓(xùn)。

(2)建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。

(3)根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書，制訂空調(diào)系統(tǒng)運行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計劃和測試調(diào)整計劃。

(4)備齊空調(diào)維修、測試用工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。

(5)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時間，以及空調(diào)在各個時間的工作狀態(tài)。

(6)進行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運行成本核算，測算空調(diào)收費。

(7)在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時要重點考慮用電負荷問題和噪聲污染問題。

(8)在業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有：

1)用電負荷的計算和供電線路的匹配；

2)安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對環(huán)境的影響等內(nèi)容。

(9)在空調(diào)系統(tǒng)停機一段時間(如冬季停機)重新投入運行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對空調(diào)系統(tǒng)進行嚴(yán)格細致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：

1)對冷凍機的密封部分進行檢查、鑒定和調(diào)整；

2)清理各管道內(nèi)的灰塵；

3)檢查各類測試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進行調(diào)整；

4)檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；

5)檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。

(10)定期對空調(diào)系統(tǒng)進行測試，以便進行相應(yīng)的調(diào)整和改進，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運行狀態(tài)。

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