為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

關(guān)于物業(yè)管理經(jīng)營的分析和思考

一、經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必由之路

物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，較低的行業(yè)風(fēng)險和較低的行業(yè)門檻吸引了大量資金和人才的進(jìn)入。資本對利潤的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭，推動了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是管理與服務(wù)，而對經(jīng)營的問題涉及較少。誠然，管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對社會提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場基礎(chǔ)。但是，提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營和競爭的一種手段。作為企業(yè)，經(jīng)營應(yīng)是其基本的行為，只有依法進(jìn)行經(jīng)營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題，達(dá)到社會效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重的良性發(fā)展的目標(biāo)。

并且，物業(yè)管理企業(yè)忽視經(jīng)營，會造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶頸，并反過來影響服務(wù)質(zhì)量，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業(yè)的發(fā)展。

隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，經(jīng)營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的日程上來，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經(jīng)營將是一條必由之路。

二、物業(yè)管理經(jīng)營概念

物業(yè)管理經(jīng)營可概括為兩個方面：一是將物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力；二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主，客戶提供更全面，更徹底的服務(wù)。

物業(yè)管理經(jīng)營的核心思想為：將營銷的概念深刻的溶合于物業(yè)管理的工作中通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運(yùn)行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的重要功能。

物業(yè)管理經(jīng)營運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面，主要包括租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。物業(yè)公司的經(jīng)營在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時，還促進(jìn)了物業(yè)的市場流通，挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益，并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價值的理解。

三、物業(yè)管理經(jīng)營的特點(diǎn)

物業(yè)管理經(jīng)營是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成，有著廣闊的市場發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理，它的投資和開發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投資回報更大的商業(yè)利潤，但是這種高回報的實(shí)現(xiàn)過程非常復(fù)雜，存在諸多變數(shù)。業(yè)界有專家斷言“物業(yè)管理經(jīng)營水平代表一個城市最先進(jìn)的物業(yè)管理水平”。

（一）、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長久或一定期限的使用價值，從而獲得經(jīng)營場所或出租場地，通過經(jīng)營實(shí)現(xiàn)其最大效益。

（二）、復(fù)雜性。表現(xiàn)為設(shè)備配套復(fù)雜、業(yè)主或使用人構(gòu)成復(fù)雜、對外關(guān)系復(fù)雜、環(huán)境復(fù)雜等。

（三）、綜合性。既有物業(yè)管理的維修維護(hù)、安全消防、清掃保潔等基本服務(wù)內(nèi)容，更有物業(yè)租售代理、營造商業(yè)氛圍、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務(wù)運(yùn)作，而且還需解決配套問題和商務(wù)服務(wù)、娛樂服務(wù)等。

（四）、創(chuàng)造性。物業(yè)經(jīng)營本身就是創(chuàng)造價值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強(qiáng)烈感觀印象。而且經(jīng)營方式和營銷理念也要隨時需創(chuàng)新，緊跟市場發(fā)展方向。

（五）、品牌性。物業(yè)經(jīng)營要獲取最大商業(yè)價值，關(guān)鍵在于社會消費(fèi)群體對本物業(yè)場所的知曉程序、美譽(yù)度和鐘愛程度，而這一切的取得需要依賴物業(yè)經(jīng)營獲取收益的各方面達(dá)成共識，形成共同的價值觀和服務(wù)理念，從而營造一種親情氛圍和信任品牌。

另外，物業(yè)經(jīng)營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。

物業(yè)管理經(jīng)營面臨的難點(diǎn)是市場培育難、經(jīng)濟(jì)繁榮難、安全防范難、設(shè)備運(yùn)行保障難、商業(yè)推廣難、處理業(yè)主和消費(fèi)者的利益關(guān)系難。

四、物業(yè)管理經(jīng)營的需求分析

物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準(zhǔn)市場需求，準(zhǔn)確把握機(jī)會，才能獲得成功。

1、國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。美國物業(yè)管理行業(yè)大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。香港物業(yè)管理企業(yè)無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場，寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實(shí)力。

2、國內(nèi)市場對物業(yè)管理經(jīng)營需求旺盛。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經(jīng)營提供了廣闊的市場基礎(chǔ)。

（1）租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)行房屋租賃中介服務(wù)的市場。由于空置房的增加，房地產(chǎn)商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報，加上購置物業(yè)收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主——出租方，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨(dú)厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。

（2）適應(yīng)性作為房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素，要求房地產(chǎn)適應(yīng)市場的需求，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，加上有些房地產(chǎn)商前期市場定位不準(zhǔn)確，使房地產(chǎn)投入使用時不能完全適應(yīng)市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進(jìn)行改變。有些地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計時特意將房屋設(shè)計成多用途、易改變的形式以適應(yīng)市場的變化，這些都需要在房地產(chǎn)建成后進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)公司具體組織實(shí)施這一工作，如果操作得當(dāng)，會給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)公司帶來豐厚的回報。

（3）物業(yè)管理的策劃，已成為房地產(chǎn)營銷的一個重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，參與房地產(chǎn)營銷策劃，通過設(shè)計適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標(biāo)客戶的消費(fèi)能力、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中。房地產(chǎn)開發(fā)商已充分認(rèn)識到了這一點(diǎn)。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營提供了大量的機(jī)會。

居民需求的變化

（1）隨著人們收入的增長，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。人們把住房當(dāng)作財產(chǎn)來對待，更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問題，在房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價格、信息等方面對物業(yè)管理提出了需求。

（2）隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業(yè)管理公司的有償服務(wù)提供了廣闊的市場。

物業(yè)管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

（1）物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細(xì)，物業(yè)公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程。

（2）隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對社會相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。由此滋生的經(jīng)營行為既為同行業(yè)提供了方便，促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展，又為自己開辟了新的市場。

3、大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營。當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個人缺乏對物業(yè)的管理，更渴望對其物業(yè)理想的經(jīng)營，這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營銷意識，提高經(jīng)營水平，管好樓，還要盤活樓。物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場，將因?yàn)榉?wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢而承受更大的市場壓力。

五、物業(yè)管理經(jīng)營的利弊分析

從目前的實(shí)踐看，物業(yè)管理經(jīng)營的有利之處主要體現(xiàn)在：首先可以更好地滿足市場需求和客戶需要；其次更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理一條龍服務(wù)，對客戶來講，提高了服務(wù)效率；再次，擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。

物業(yè)管理經(jīng)營面臨的問題有：一是壓力大，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)，同時也承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù)，而物業(yè)租賃及交易成本的波動，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力；二是風(fēng)險大，一塊物業(yè)的經(jīng)營從項(xiàng)目選擇、價格控制到客戶確定，每個環(huán)節(jié)都有風(fēng)險，僅是租賃風(fēng)險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉；三是組建專業(yè)隊伍困難，物業(yè)經(jīng)營是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作，不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓，而且有了人才，形成一個與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊更不容易，一旦經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，物業(yè)公司難以承受

六、對武漢南湖物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理經(jīng)營的思考

物業(yè)公司要搞好經(jīng)營，除了要了解市場，把握市場以外

（責(zé)任編輯：）

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