為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

簡析物業(yè)管理經(jīng)營性收入管理成本收支規(guī)定

隨著物業(yè)管理行業(yè)的各項法律法規(guī)逐步完善，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)運作也已漸趨規(guī)范。目前，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與發(fā)展商或業(yè)主大會、業(yè)委會簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，在合同期內(nèi)對物業(yè)實施專業(yè)化管理，并從中獲取收益。如何區(qū)分和合理、合法支配物業(yè)管理收益中經(jīng)營性收入部分的規(guī)范運作，在確保物業(yè)管理企業(yè)獲得應(yīng)有收益同時，規(guī)避物業(yè)管理過程中無謂的風(fēng)險，作為物業(yè)管理企業(yè)和經(jīng)理人必須清晰，在實施物業(yè)管理服務(wù)過程中嚴(yán)格按國家和地方的有關(guān)法律法規(guī)規(guī)范操作。

一、基本概念

1、物業(yè)管理營業(yè)收入

物業(yè)管理營業(yè)收入是企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括：主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1）主營業(yè)務(wù)收入是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)管理經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

物業(yè)管理收入是企業(yè)向業(yè)主、%中大網(wǎng)校%物業(yè)使用人收取的公共性服務(wù)費收入。公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。

物業(yè)管理經(jīng)營收入是企業(yè)經(jīng)營業(yè)主/主業(yè)大會、或者物業(yè)使用權(quán)提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場/公益廣告等共用設(shè)施收入。

物業(yè)大修收入是企業(yè)接受業(yè)主/業(yè)主大會、或者物業(yè)使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

2）其他業(yè)務(wù)收入是物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括：房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

其中：商業(yè)用房經(jīng)營收入是物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主/業(yè)主大會、或者物業(yè)使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動所取得的收入。如：開設(shè)健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。

2、物業(yè)管理成本支出

物業(yè)管理企業(yè)在從管理活動中，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。

1）直接成本支出是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項費用，包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

直接人工費包括企業(yè)在提供物業(yè)管理過程中的人員工資、獎金及按規(guī)定提取的福利等費用。

直接材料費包括企業(yè)在提供物業(yè)管理過程中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等費用。

2）間接成本支出是企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及按規(guī)定提取的福利、固定資產(chǎn)折舊及修理費、水電費、暖通費、辦公費、差旅費、通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護(hù)費、安保費、保潔/綠化維護(hù)費、低值易耗品攤銷及其他等費用。

3）其他業(yè)務(wù)支出是物業(yè)管理企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。

二、收益形式

目前，物業(yè)管理收益取得形式有兩種：一種是管理包干制，另一種是管理酬金制。

管理包干制是物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理費收入減去物業(yè)管理成本支出后，其差額作為物業(yè)管理企業(yè)的利潤（盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式）。

管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)管理/服務(wù)資金中，按約定比例（約定比例一般不得超過物業(yè)管理成本支出的10%）或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

三、收支規(guī)則

為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理活動中的經(jīng)營行為，保障業(yè)主、企業(yè)的合法權(quán)益，歷年來，從中央到地方政府相繼出臺了各項法律法規(guī)，其中：

1、國家財政部1998年3月12日頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》相關(guān)條款，規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在實現(xiàn)營業(yè)收入的成本支出應(yīng)規(guī)范列支賬戶、科目。

2、2000年10月上海市%中大網(wǎng)校%人民政府第91號令《上海市商品住宅維修基金管理辦法》。

第十三條規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施收取的費用中，物業(yè)管理企業(yè)對此發(fā)生的管理成本可以在該費用中列支，但具體費用需經(jīng)業(yè)主委員會審核同意。

3、國務(wù)院2003年6月第379號令《物業(yè)管理條例》

第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定輸有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充。

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