為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

第四節(jié)  房地產(chǎn)市場的特性與功能

一、房地產(chǎn)市場的特性

(一)市場供給的特點

由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分。

(二)市場需求的特點

房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性；同時，購置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機構(gòu)來進(jìn)行融資。

(三)市場交易的特點

由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；2012年物業(yè)管理師報考條件房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。

(四)市場價格的特點

房地產(chǎn)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大；其次由于人口的不斷增長和經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢；但現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。

以上四個方面是房地產(chǎn)市場的主要特征，但對于某一國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場，還要受其社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，尤其是受到社會體制的規(guī)定。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場的一些獨特性。

二、房地產(chǎn)市場的功能

房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：

(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益

由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場需求的變化，0527wd.cn所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機構(gòu)之間進(jìn)行分配。通過市場機制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。

(二)顯示房地產(chǎn)市場需求變化

我們可以先通過一個簡單的例子說明市場的這種功能。假如居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價就會上升而租金就會下降。如圖5—6所示，售價從OP升到OP1，租金從OR降到ORl。

(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起：

1．建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式。例如在圖5—6(b)中，由于部分需求從出租住宅轉(zhuǎn)向出售住宅，租金下降至OR1，出租住宅的供給量從OL降到OL1，LL1就可以轉(zhuǎn)換成出售住宅，因為出售住宅的需求量增加了MMl。最后形成了均衡價格OP1和均衡租金ORl。

2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r比例，例如一般情況下住宅的售價相當(dāng)于大約100個月的租金，如果售價太高，那么對出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化，舉例來說，北京市1994年寫字樓物業(yè)供給緊張，最高的月租金達(dá)到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對變化。

應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)市場供給的這些變化需要一定的時間才能完成，而且受房地產(chǎn)市場不完全特性的影響，這一變化所需要的時間相對較長。同時，對市場供給與需求的有效調(diào)節(jié)還基于這樣一些假設(shè)，即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的，并且有一個完全的資本市場存在。但實際上這些假設(shè)條件是很難達(dá)到的。例如銀行的信貸政策往往受政府宏觀政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金融機構(gòu)的支持；為了整個社會的利益，政府還會通過城市規(guī)劃、售價或租金控制等政策干預(yù)市場。房地產(chǎn)市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等那樣在短時間內(nèi)達(dá)到市場供求均衡。

由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時間才能完成供求平衡的調(diào)節(jié)過程，而新的平衡達(dá)到了甚至還沒有達(dá)到，可能馬上又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平衡。所以，用“不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時的”來描述房地產(chǎn)市場是再恰當(dāng)不過的了。

(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃

在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學(xué)的土地供給計劃來適時滿足全體社會成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場發(fā)展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強，又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計劃。

(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

例如，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，在地價日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加，價格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅，從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導(dǎo)消費的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

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