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淺析如何提高物業(yè)管理收費(fèi)率

物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的特征，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。但是由于物業(yè)管理在中國起步晚，總體上還處在一個開創(chuàng)、摸索的階段，在實際發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費(fèi)難。

物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理和維護(hù)，為業(yè)主提供保安、保潔、維修和其他業(yè)主所需要的各種服務(wù)，按規(guī)定收取物管費(fèi)和服務(wù)費(fèi)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖聝?，但實際情況卻恰恰相反。目前，我國大部分地方的物業(yè)管理費(fèi)收繳率都不是很理想。例如：北京市的物業(yè)收費(fèi)率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達(dá)到80%-90%的已屬鳳毛麟角。武漢市300多家物業(yè)管理企業(yè)中，運(yùn)行較好的，物管費(fèi)也只能收到80%，差的只有20%.南京市居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率平均不足70%.廣州約有20%的業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)。

贏利，是每一個企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。而物業(yè)管理是一個微利的服務(wù)性行業(yè)，是否能正常運(yùn)作，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，全依賴于向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。許多物管公司因為收費(fèi)難而處于虧損狀態(tài)。收費(fèi)難問題已經(jīng)直接影響到整個物管界的發(fā)展。收費(fèi)難，毋庸置疑是當(dāng)前物業(yè)管理亟待解決的一個棘手問題。那么為什么有那么多業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)管理收費(fèi)率為什么提不上來呢?

一是物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的服務(wù)與向業(yè)主收取的管理費(fèi)不成正比。

由于物業(yè)管理在中國起步晚，尤其是在中西部地區(qū)，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物管費(fèi)來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務(wù)上下工夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進(jìn)取”，但管理費(fèi)卻照收不誤，直至激起民憤拒交物管費(fèi)。據(jù)《中國建設(shè)報。中國樓市》(2002年2月27日)刊載的一份中國社會調(diào)查事務(wù)所日前對京、滬、穗三地房地產(chǎn)發(fā)展情況的調(diào)查資料顯示，在與購房有關(guān)的問題中，消費(fèi)者最關(guān)心、最擔(dān)心的問題是物業(yè)管理服務(wù)問題，其不滿意率高達(dá)90%。被調(diào)查者對于物業(yè)管理的不滿意主要是物業(yè)管理公司亂收費(fèi)、房屋維修不及時、防盜管理不到位、物業(yè)工作人員的服務(wù)態(tài)度不好等。

二是業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識不夠。

經(jīng)歷過計劃經(jīng)濟(jì)體制的人們已經(jīng)習(xí)慣了“只享受，不(少)付費(fèi)”。對于上個世紀(jì)80年代才走進(jìn)中國大陸的物業(yè)管理還沒有完整的認(rèn)識，有些人甚至是根本就不想了解物業(yè)管理是什么。《深圳商報》和深圳萬龍騰市場研究咨詢公司曾經(jīng)共同對深圳市民進(jìn)行過相關(guān)調(diào)查，結(jié)果有近33%的被采訪者尚不知道住宅要交物業(yè)管理費(fèi)。試想一下，連住宅要交物業(yè)管理費(fèi)都不知道，怎么會去主動交物業(yè)管理費(fèi)呢?由于不了解物業(yè)管理的內(nèi)涵，少數(shù)業(yè)主還存有僥幸心理。由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對象是一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶，物業(yè)公司不會因為少數(shù)業(yè)主不交物管費(fèi)就停止服務(wù)活動，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費(fèi)”、“躲費(fèi)”，他們不交費(fèi)，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費(fèi)、 物業(yè)公司虧損、服務(wù)質(zhì)量下降、業(yè)主長期拒交費(fèi)。

三是開發(fā)商越權(quán)承諾，物業(yè)公司長期受苦。

開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物管費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，而從嚴(yán)格意義上講開發(fā)商的承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無人兌現(xiàn)或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子卻沒有達(dá)到合同要求，由于業(yè)主對物業(yè)管理還不了解，不知道物業(yè)公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)到物管公司身上，而他們表達(dá)不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物管費(fèi)。據(jù)有關(guān)調(diào)查，由于業(yè)主對開發(fā)商不履行售房時的承諾而對物管公司不滿的小區(qū)中，大約有47%的業(yè)主在入住后，采用拒交物管費(fèi)和水、電費(fèi)等方式表達(dá)自己的不滿。

四是物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。

當(dāng)前物業(yè)管理市場存在的諸如招投標(biāo)暗箱操作、亂收費(fèi)、收費(fèi)難等問題難以解決，其實大部分原因是因為“無法可依”。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運(yùn)作的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物管公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因為沒有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進(jìn)行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費(fèi)率也大有所望了。

既然知道了收費(fèi)難的原因，那么，下一步我們就研究如何提高物業(yè)管理收費(fèi)率。針對上述原因采取相應(yīng)的措施：

首先是加強(qiáng)物管公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平;其次加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳，讓業(yè)主明白物業(yè)管理的真正含義，使業(yè)主樹立現(xiàn)代的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識;

再次，物管公司一定要認(rèn)真與開發(fā)商進(jìn)行房屋交接，特別是一些承諾方面的問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務(wù)工作埋下隱患;

最后要呼吁有關(guān)部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理具體法規(guī)、和辦法，規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。

其實這些相應(yīng)的措施與辦法大家都很清楚，關(guān)鍵是如何實施，具體怎么做才能達(dá)到提高物業(yè)收費(fèi)率的效果。在這里我想舉一實例說明。

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