為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門(mén)學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

物業(yè)管理用房的權(quán)屬規(guī)定宜更加明晰

物權(quán)法草案，內(nèi)容涉及物業(yè)管理的許多方面。其中第七十六條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外”。我認(rèn)為 “物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有”這個(gè)提法在目前的現(xiàn)實(shí)中很難得到尊重和維護(hù)，為合理保護(hù)各方權(quán)益，并在實(shí)踐中避免和解決各種糾紛，還需要進(jìn)一步加以斟酌明晰。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為物業(yè)管理人提供必要的物業(yè)管理用房，是其實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)最基本的保證，也是最重要的條件之一。雖然我國(guó)法律已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理用房歸業(yè)主共有，但現(xiàn)實(shí)生活中，由于相關(guān)法律規(guī)定不夠完善，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋之后，經(jīng)常會(huì)因建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理用房的所有權(quán)和使用權(quán)問(wèn)題而與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)生各種糾紛。有些時(shí)候，物業(yè)管理單位也會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而涉入這些糾紛，與業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生一些不必要的矛盾。

實(shí)踐中物業(yè)管理用房糾紛的表現(xiàn)形式很多，最常見(jiàn)的如發(fā)展商不按規(guī)定提供足量的物業(yè)管理用房，或?qū)⑵滢D(zhuǎn)作它用，致使物業(yè)管理用房短缺。由于信息不對(duì)稱(chēng)，作為所有者的業(yè)主大多數(shù)并不明白歸自己共有的物業(yè)管理用房究竟位于何處，面積有多大。這就使發(fā)展商或物業(yè)管理單位隨意改變管理用房的用途成為可能，而且一旦出現(xiàn)也難以及時(shí)得到制止。如2003年，蘇州高新區(qū)馨泰花苑的業(yè)主委員會(huì)與新港物業(yè)公司展開(kāi)了一次物業(yè)管理用房之爭(zhēng)。原因就是物業(yè)管理公司將面積僅有140多平方米管理用房出租給他人，準(zhǔn)備開(kāi)一家美容美發(fā)店，且未事先征得業(yè)主同意。更為嚴(yán)重的是，由于掌握著產(chǎn)權(quán)證明，有時(shí)開(kāi)發(fā)商甚至?xí)⑽飿I(yè)管理用房違法出賣(mài)給他人。如2004年9月，長(zhǎng)春市二道區(qū)萬(wàn)勝花園小區(qū)的開(kāi)發(fā)商將該小區(qū)的物業(yè)管理用房（居民自己掌管的業(yè)主管理辦公室）出賣(mài)給他人，買(mǎi)主隨后即拿到新的產(chǎn)權(quán)證號(hào)，而開(kāi)發(fā)商則突然之間不見(jiàn)了蹤影。又如北京市內(nèi)某小區(qū)，在規(guī)劃時(shí)原來(lái)有兩層共1261.7平方米是作為物業(yè)管理用房的。但2005年物業(yè)管理公司卻把其中三分之二以上面積以商場(chǎng)的房屋用途，以私有的房屋所有權(quán)性質(zhì)賣(mài)給了他人，從而引發(fā)了發(fā)生物業(yè)管理用房之爭(zhēng)。現(xiàn)實(shí)中也不乏因違法抵押物業(yè)管理用房而引發(fā)的糾紛。大慶市開(kāi)發(fā)龍鳳精品大廈的瑞興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司將面積為150平方米物業(yè)管理用房提供給物業(yè)管理單位龍鳳第二物業(yè)管理處（產(chǎn)權(quán)歸屬甲方）使用，繼而又將該房抵押給物業(yè)管理單位。2004年9月， 龍鳳業(yè)主、物業(yè)分家，龍鳳精品大廈、隆府樓招聘到新的物業(yè)公司之后，業(yè)主委員會(huì)成員找到第二物業(yè)要求收回物業(yè)管理用房。“老管家”卻拿出開(kāi)發(fā)商已將物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)抵押給自己的《協(xié)議書(shū)》，聲稱(chēng)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸自己所有，從而使業(yè)主聘來(lái)的“新管家”面臨無(wú)家可歸的尷尬，引發(fā)了建設(shè)單位、物業(yè)管理單位和小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房所有權(quán)的復(fù)雜糾紛。

上述案例說(shuō)明，“物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有”這個(gè)提法確實(shí)與當(dāng)前的實(shí)際情況不太相符。上述矛盾與糾紛的產(chǎn)生決不是偶然的，其根源在于對(duì)物業(yè)管理用房權(quán)屬關(guān)系缺乏明晰規(guī)定，從而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系不十分明朗?；诜梢?guī)定和事實(shí)上的占有，業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位均認(rèn)為物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)屬于自己所有，理應(yīng)由自己進(jìn)行處分，勢(shì)必會(huì)引發(fā)各種糾紛。目前我國(guó)的大多數(shù)住宅小區(qū)，業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)都是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)關(guān)系獲得的。開(kāi)發(fā)商正是據(jù)此堅(jiān)持，如果業(yè)主要對(duì)物業(yè)管理用房真正享有事實(shí)上的共有權(quán)利的話(huà)，他們必須為此而支付金錢(qián)。相反，如果業(yè)主沒(méi)有付這部分錢(qián)，他們對(duì)管理用房就沒(méi)有事實(shí)上的權(quán)利！客觀事實(shí)是，從物業(yè)管理進(jìn)入我國(guó)以來(lái)，物業(yè)管理用房一直算入買(mǎi)房公攤面積。但2000年，國(guó)家有關(guān)部門(mén)下發(fā)了有關(guān)減少公攤面積的文件，其中就包括物業(yè)管理用房不算在買(mǎi)房公攤面積之內(nèi)。根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，單幢的值班警衛(wèi)室以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積可以計(jì)入分?jǐn)偯娣e，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室和管理用房則不計(jì)入共有建筑面積?；诖?，各地大多都對(duì)此做了類(lèi)似規(guī)定。正是基于此種規(guī)定，購(gòu)房人鑒署的購(gòu)買(mǎi)合同或約定大多沒(méi)有標(biāo)明業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房具有共有權(quán)。在這種背景下，即便法律規(guī)定物業(yè)管理用房歸業(yè)主共有，業(yè)主亦可依法通過(guò)不同途徑主張這種權(quán)利，并得到人民法院的支持，但他卻不可能真正取得物業(yè)管理用房的權(quán)屬證明。即便訴至法院，他們?nèi)籼岢鲆平晃飿I(yè)管理用房權(quán)屬證明的要求也不會(huì)得到支持。福建XX山莊業(yè)主委員會(huì)訴廈門(mén)XX企業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理用房糾紛案的審判結(jié)果,可以證實(shí)筆者的上述推斷。廈門(mén)百士德樓宇管理有限公司（下稱(chēng)百士德公司）于2001年接受被告委托對(duì)XX山莊進(jìn)行前期物業(yè)管理。原告登記成立后繼續(xù)委托百士德公司對(duì)該山莊進(jìn)行物業(yè)管理。同年，原告向廈門(mén)市湖里區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告移交物業(yè)管理用房及其權(quán)屬證明。被告辯稱(chēng)本公司已經(jīng)提供物業(yè)管理用房給原告使用，但因該房費(fèi)用并未分?jǐn)傆?jì)費(fèi)到戶(hù)，故其產(chǎn)權(quán)仍屬自己所有。一審法院認(rèn)為原告請(qǐng)求被告移交物業(yè)管理用房的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。其請(qǐng)求被告移交物業(yè)管理用房的 權(quán)屬證明沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。12月法院作出一審判決，判令被告向原告業(yè)委會(huì)移交面積為140平方米的房屋作為物業(yè)管理用房，并駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，原被告均不服一審判決，向福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院提起上訴。二審法院于2004年終審判決，判令駁回雙方上訴，維持原判。

那么，在什么條件下業(yè)主才能真正享有對(duì)物業(yè)管理用房事實(shí)上的所有權(quán)，并獲得其權(quán)屬證明呢？筆者以為，解決這個(gè)問(wèn)題的最佳途徑就是規(guī)定由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)管理用房按建設(shè)成本價(jià)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，并依法完成其所有權(quán)及權(quán)屬證明的轉(zhuǎn)移。廣東茂名首期安居房物業(yè)管理用房糾紛順利解決可以證明這一點(diǎn)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)，物業(yè)管理用房由每戶(hù)各分?jǐn)偅逼椒矫讟?gòu)成，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，移交管理用房給業(yè)委會(huì)，再由業(yè)主委員會(huì)提供給所聘的物業(yè)管理公司使用。2003年3月，由開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司因種種原因自動(dòng)撤出，業(yè)主委員會(huì)隨后正式成立，并依法要求開(kāi)發(fā)商移交物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)，卻遭遇諸多阻礙。后來(lái)，在各方壓力下開(kāi)發(fā)商終于將管理用房６２１平方米移交給業(yè)委會(huì)，并辦理了移交手續(xù)。很明顯，這一糾紛之所以能夠得到有效化解，根源在于此前業(yè)主已經(jīng)為621平方米的物業(yè)管理用房買(mǎi)了單，或者說(shuō)他們已經(jīng)事實(shí)上擁有這部分房屋的所有權(quán)！在實(shí)踐中，如果業(yè)主確實(shí)沒(méi)有付成本價(jià)款給開(kāi)發(fā)商，人民法院在依法判決物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有的同時(shí)，還可設(shè)法促使其產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)一步明晰化，從根本上消除糾紛發(fā)生的根源。浙江省溫州市黎明南僑村管理服務(wù)用房使用權(quán)糾紛案可以視為這方面的一個(gè)范例。溫州市鹿城區(qū)人民法院受理黎明南僑村管理服務(wù)用房使用權(quán)糾紛案，小區(qū)住戶(hù)要求開(kāi)發(fā)商將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)交自己使用。審理結(jié)果是：物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)轉(zhuǎn)交小區(qū)住戶(hù)使用；鑒于出售給該小區(qū)住戶(hù)的商品房售價(jià)中不包括訟爭(zhēng)的房屋建造成本，故房屋建造成本由該小區(qū)住戶(hù)返還開(kāi)發(fā)公司。隨后法院委托有關(guān)部門(mén)對(duì)建房成本進(jìn)行了核算、鑒定，最后開(kāi)發(fā)公司和黎明南僑村住戶(hù)達(dá)成調(diào)解協(xié)議，物業(yè)管理用房歸住戶(hù)所有，住戶(hù)返還建房成本18萬(wàn)元。

綜上所述，建議在草案第七十六條已有內(nèi)容基礎(chǔ)上增補(bǔ)新的一款：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，并以建造成本價(jià)轉(zhuǎn)讓給本區(qū)域的全體業(yè)主,物業(yè)管理人可以無(wú)償用于日常管理并負(fù)責(zé)其維修和養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理用房不得買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、抵押，未經(jīng)業(yè)主同意不得改作他用。

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